Nachträgliche Bauträgerkäufer nicht an schon erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden

Eine von einem Bauträger einem späteren Nachzügler-Erwerber gestellte Formularklausel

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch ein Ingenieurbüro am (Datum) erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben“

ist unwirksam.

BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15

Sachverhalt

Ein Bauträger sieht im Bauträgervertrag mit Nachzüglern (späteren Erwerbern) die obige Vertragsklausel vor. Ein Nachzügler-Erwerber nimmt den Bauträger nach mehreren Jahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch. Der Bauträger beruft sich auf eine angebliche Verjährung und meint, die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren habe zu dem in der Vertragsklausel genannten Datum zu laufen begonnen und sei längst abgelaufen.

Die Entscheidung

Der Bauträger verliert! Denn seine Klausel ist unwirksam; der Erwerber ist nicht an die erklärte Abnahme der anderen, früheren Erwerber gebunden, sodass die Gewährleistungsfrist noch nicht einmal zu laufen begonnen hat.

Jeder einzelne Erwerber, auch ein Nachzügler, muss die Möglichkeit haben, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären, was aber durch die Klausel verhindert würde.

Zudem führt die Klausel bei den Nachzüglern erkennbar zu einer Verkürzung der Gewährleistungsfrist, was sie ebenfalls unwirksam macht.

RA Jungs Nachtrag

Noch eine Entscheidung zur Frage der Unwirksamkeit von Klauseln in Notarverträgen über die Abnahme bzw. Gewährleistung bezüglich des Gemeinschaftseigentums.

Die Merkregel ist einfach: So ziemlich jede in Notarverträgen hierzu verwendete Klausel ist unwirksam!

Der BGH hat zum Beispiel entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums von dem vom Bauträger bestimmten Erstverwalter durchgeführt werden muss oder nach welcher die Abnahme des Gemeinschaftseigentums von einem Sachverständigen erklärt werden soll.