Neues Mietrecht – Modernisierung nach altem oder neuem Recht?

Modernisierungen der Mietsache oder eines gesamten Gebäudes sind seit jeher ein Streitthema im Wohnraummietrecht. Dies liegt nicht zuletzt an der Erhöhungsmöglichkeit der Miete nach § 559 BGB - bis zu 11% der Modernisierungskosten jährlich und unabhängig von einer vorherigen Mieterhöhung.

Am 1. Mai 2013 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten und mit ihm auch Neuregelungen im Hinblick auf die Modernisierungsvorschriften.

Die vormals in § 554 a.F. BGB gewachsenen Ansichten der Rechtsprechung und die früher geltenden Regeln zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sind durch die neu eingefügten Vorschriften der §§ 555a -555f BGB in Inhalt und Systematik geändert worden.

Nunmehr ist es für Mieter deutlich schwieriger tragkräftige Argumente gegen die Duldungspflicht vorzubringen. Schon nach der alten Regelung bestand eine generelle Duldungspflicht des Mieters, sofern die baulichen Maßnahmen des Vermieters zu einer Verbesserung der Mietsache (bessere Benutzung oder Erhöhung des Gebrauchswertes) führten und keine Luxusmodernisierung darstellten. Jedoch konnte noch im April 2013 ein Mieter der Duldungsverpflichtung mit dem Argument der finanziellen Härte begegnen. Dieser Umstand hat sich durch die Mietrechtsreform gewandelt.

Den Gesetzesmaterialien und den Angaben des Bundesministeriums der Justiz ist zu entnehmen, dass es ein besonderes Anliegen der zum Gesetz führenden Mehrheiten im Bundestag war, zukünftig dem Vermieter mehr Planungssicherheit in der Bauphase zuzugestehen. Ein „Hinausmodernisieren" sei jedoch nicht zu befürchten, da der Mieter seine schlechte finanzielle Konstitution im Mieterhöhungsverfahren zur Geltung bringen könne und damit seiner Kostentragungspflicht am Modernisierungsaufwand weiterhin entgehen könne. Auf die Haken und Ösen der Nichteinhaltung von Fristen sei in diesem Zusammenhang (vgl. § 555d Abs.3 BGB)aufmerksam gemacht.

Es wird in Zukunft also voraussichtlich eine Verlagerung der gerichtlich auszutragenden Konflikte hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen, weg von der Duldungsebene, hin in die Mieterhöhungsebene nach § 559 BGB erfolgen. Eine Duldung von modernisierenden Baumaßnahmen ist nach neuem Recht wohl nur in seltenen Fällen nicht für den Vermieter durchsetzbar. Der nunmehr in § 555d Abs.2 BGB genannte Härteeinwand des Mieters bezieht sich bei verständiger Lesart nicht mehr auf finanzielle Härten, sondern auf Einwirkungen auf den Mieter oder die Mietsache (bspw. persönliche Lebensumstände wie Krankheit oder bevorstehende Prüfung und somit nicht zu ertragende Bauarbeiten oder Wegfall von Wohnraum durch die Baumaßnahme). Besteht ein beachtlicher Härtegrund, ist dieser dann mit den Vermieterinteressen abzuwägen.

Es stellt sich die Frage, wie mit Modernisierungen zu verfahren ist, beziehungsweise welches Recht gilt, wenn vor dem 1. Mai 2013 eine Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen erfolgt ist, die Modernisierung jedoch erst nach diesem Datum ihre Realisierung finden soll.

Der Gesetzgeber hat für diesen Fall eine Übergangsregelung konzipiert. Diese ist in Artikel 229 Einführungsgesetz zum BGB in § 29 (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz)enthalten und lautet:

(1) Auf ein bis zum 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 des Bürgerlichen   Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn

1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder

2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat.

(2) § 569 Absatz 2a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.

Demzufolge ist altes Recht (also § 554 a.F. BGB mit der Möglichkeit der Geltendmachung des finanziellen Härtegrundes im Duldungsverfahren) auf Modernisierungsmaßnahmen anzuwenden, wenn die Ankündigung vor dem 1. Mai 2013 erfolgte.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz ist Associate der Kanzlei WK LEGAL und berät Mieter, Vermieter, Grundstückseigentümer, Verwalter und Unternehmen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht. Wenn sie mehr erfahren wollen, oder Fragen zu Ihren Anlagen haben, besuchen Sie uns unter http://www.wklegal.de/zeitz/ oder schreiben Sie einfach eine E-Mail an Zeitz@wklegal.de

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