Nießbrauch auf Grundbesitz

Ein Grundstück / Grundbesitz kann bekanntlich mit einem Nießbrauch belastet werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer des Objekts einer anderen Person (Nießbrauchnehmer) das Recht die Nutzungen der Grundbesitzes zu ziehen (vgl. § 1030 BGB) einräumt. So kann z.B. Inhalt des Nießbrauchs sein, dass der Nießbrauchnehmer die Mieten eines Objektes vereinnahmt. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.

Nun kann der Nießbrauch in verschiedenen Konstellationen für Beteiligte zum „Problem“ werden:

1. So stellt sich nicht selten für z.B. für Erben des Eigentümers des Objektes die Frage, ob und ggf. wie sie den zu Gunsten eines Dritten bestellten und im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch beseitigen können.  Sofern in der Vereinbarung, welcher der Bestellung des Nießbrauches zugrunde liegt, hierzu keine Regelungen getroffen worden sind, wird häufig versucht auf eine Kündigung nach § 314 Abs.1 BGB abzustellen. Der Bundesgerichthof hatte bereits früher festgestellt, dass § 314 BGB (Kündigung von Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund) auf das dingliche Wohnrecht und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit keine Anwendung findet. In einer aktuellen Entscheidung stellt der BGH fest, dass die Nichtanwendbarkeit des § 314  BGB  auch für den Nießbrauch gilt. Die Ausführungen des BGH lassen allerdings einen möglichen „Ausweg“ für den Fall erkennen, dass in dem Vertrag, welcher der Bestellung des Nießbrauches zugrunde liegt, ein laufendes Entgelt vereinbart wurde. Hier kommt es dann auf die konkreten Umstände des Einzelfalles ggf. im Zusammenschau mit weiteren Regelungen der getroffenen Vereinbarung an, welche zu prüfen sind.

1. Der Nießbrauch kann aber auch in Teilungsversteigerungen zur teils komplexen Konstellationen führen. Je nachdem, ob der Nießbrauch das gesamte Grundstück, den Anteil des Antragsstellers oder des Antragsgegners belastet, ergeben sich hier verschiedene Varianten. So ist dessen Bestehenbleiben, Erlöschen mit Wertersatz oder Übertragung am Erlösanteil denkbar. Noch komplexer wird die Lage, wenn der Nießbrauch mit anderen Rechten am Grundstück zusammen trifft. Die zu klärenden Fragestellungen sind sowohl für Beteiligte des Teilungsversteigerungsverfahrens (Antragssteller und Antragsgegner) als auch für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung.

1. In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist wiederum die Frage des Bestehenbleibens oder Erlöschens des Nießbrauches, einer evtl. Ersatzwertleistung und deren Auswirkung auf den Ablauf der Zwangsversteigerung für Beteilige (Gläubiger, Eigentümer und Nießbrauchnehmer) sowie Bietinteressenten von großer Relevanz.

1. Auch die Zwangsverwaltung eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundbesitzes ist nicht vergleichbar mit dem „Standardfall“ eines Zwangsverwaltungsverfahrens. Sowohl die Zwangsverwaltung als auch der Nießbrauch zielen auf die Ziehung bzw. Vereinnahmung der Nutzungen des Objektes ab. Hieraus ergibt sich ein Konflikt. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann hier eine Lösung zur Wahrung der Interessen der Beteiligten (Gläubiger, Eigentümer und Nießbrauchnehmer) gefunden bzw. bestehende Risiken frühzeitig erkannt und vermieden werden.

Unter Beachtung des relativ hohen Werte einer Immobilie sowie eines eingetragenen Nießbrauchs können in allen vorstehend erwähnten Fällen Fehler in der rechtlichen Bewertung des konkreten Falles und eine falsche strategische und / oder taktische Ausrichtung zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.

Sind Sie mit einem der vorstehend genannten vier Fallkonstellationen konfrontiert und suchen nach einer kompetenten rechtlichen Unterstützung?  Melden Sie sich einfach bei uns. Wir unterstützen Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Interessen.

Rechtsanwalt  VAFI

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht