Rechtstipps zum Grundstückskauf für den Hausbau

Den Traum vom eigenen Haus verfolgen viele Familien. Steht das Budget für den Grundstückskauf und Hausbau fest, beginnt die Suche nach einem Baugrundstück. Bei der Kalkulation sollte auch an die Kaufnebenkosten und die ungeplanten Mehrkosten gedacht werden, die bei vielen Bauvorhaben entstehen. Deshalb sollte unbedingt ein großzügiger Puffer eingeplant werden. Ist das passende Grundstück dann gefunden, stellt sich die Frage: Was muss ich in rechtlicher Hinsicht beim Kauf eines Grundstücks zum Hausbau beachten? Wir geben Ihnen hierzu Tipps aus unserer Anwaltspraxis.

Eignet sich das Grundstück für den geplanten Hausbau?

Nicht jedes Grundstück eignet sich für den Bau des persönlichen Traumhauses. Es sollte also vor dem Notartermin unbedingt überprüft werden, ob das Wunschgrundstück alle nötigen Voraussetzungen für die beabsichtigte Bebauung erfüllt. Zunächst sollte geklärt werden, welche Bebauung auf dem Grundstück überhaupt erlaubt ist. Hierzu ist ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde notwendig, sofern es denn einen gibt. Oftmals setzen Bebauungspläne den individuellen Wünschen der Bauherren Grenzen, denn im Bebauungsplan wird die bauliche Nutzung des Grundstücks konkret festgelegt: Größe der bebaubaren Fläche (sogenanntes Baufenster), Anzahl der zulässigen Geschosse, Dachform, Fassadenfarbe, Fassadenmaterial, Verpflichtung zur Installation einer Photovoltaikanlage, usw. Über eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde kann in jedem Fall geklärt werden, welche Einschränkungen zu beachten sind. Wenn ausnahmsweise kein Bebauungsplan vorliegt, ist eine solche Bauvoranfrage immer zu empfehlen.

Wurde die Bodenbeschaffenheit vorab geprüft?

In der Regel werden beim Grundstücksverkauf keine Garantien des Verkäufers für die Bodenbeschaffenheit übernommen. Werden dann aber auf dem Grundstück bei Baubeginn schädliche Altlasten im Grundstücksboden gefunden, kann es schnell teuer werden, weil ein Bodenaustausch erforderlich wird. Deshalb sollte vor dem Grundstückskauf Einsicht im sogenannten Altlastenkataster genommen werden. Sinnvoll ist auch ein Baugrundgutachten in Auftrag zu geben. Es empfiehlt sich immer Informationen zur vorherigen Nutzung des Grundstücks einzuholen. Häufig können auch Grundstücksnachbarn dazu Auskunft geben. Besonders problematisch sind Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder mit umweltgefährdenden Chemikalien gearbeitet wurde.

Sind Zufahrt und Erschließung des Grundstücks gesichert?

Werden große Grundstücke geteilt, kommt es vor, dass das Wunschgrundstück keine direkte Anbindung und Zufahrt zum öffentlichen Straßenland hat. Das bedeutet, dass das Grundstück dann nur über ein anderes privates Grundstück erreicht werden kann. In einem solchen Fall muss der Käufer sicher sein, dass sowohl die Versorgungsleistungen als auch die Zufahrt nachher rechtlich gesichert sind. Dies wird in der Regel durch die Eintragung von Dienstbarkeiten in Form von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten gelöst. In manchen Fällen kommt aber auch der Zukauf eines Streifens vom Bauland des Nachbarn in Betracht. Wenn auf einem Grundstücks erstmals gebaut werden soll, muss auch geprüft werden, ob die sogenannte Erschließung bereits erfolgt ist. Ohne Erschließung, also ohne entsprechende Zu- und Ableitungen darf auf dem Grundstück kein Haus gebaut werden. Inwieweit das Grundstücks bereits erschlossen ist, ist auch für die zu erwartenden Baunebenkosten relevant. In der Praxis ist es üblich, dass sowohl die Kosten der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze als auch die weiteren Erschließungskosten auf dem Grundstück der Käufer übernehmen muss.

Haftungs- und Kostenfallen im Grundstückskaufvertrag vermeiden

Dass ein Vertrag für den Kauf eines Grundstücks immer beim Notar beurkundet werden muss, dürfte den meisten Käufern bekannt sein. Üblicherweise erhalten die Parteien den Vertragsentwurf vom Notar mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Notartermin. Liegt der Kaufvertragsentwurf vor, sollte dieser genau unter die Lupe genommen werden. Sind im Kaufvertrag wirklich alle wichtigen Daten zum Grundstück enthalten? Sind auch die Grundstücksbelastungen, wie zum Beispiel Grundschulden, aufgenommen? Es sollten vor dem Beurkundungstermin immer ein Grundbuchauszug angefordert und die darin enthaltenen Daten mit dem Inhalt des Kaufvertrags abgeglichen werden. Wenn auf dem Kaufgrundstück ein Hausbau geplant ist, sollte der Kaufvertrag idealerweise den baurechtlichen Zustand als Beschaffenheitsvereinbarung beinhalten. 

Besonderes Augenmerk sollten Käufer auf die im Vertrag enthaltenen Zahlungsmodalitäten werfen. Diese sollten so gestaltet sein, dass der Kaufpreis erst bezahlt werden muss, wenn die sogenannte Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist und darüber hinaus alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und eventuelle Belastungen im Grundbuch gelöscht wurden. Viele wissen nicht, dass der Verkäufer ansonsten das Grundstück vor der Übergabe des Eigentums noch anderweitig zugunsten Dritter (z.B. Banken) belasten oder schlimmstenfalls doppelt verkaufen kann. Hat der Verkäufer Schulden, besteht auch die Gefahr, dass eventuelle Gläubiger des Verkäufers noch im Wege von Sicherungs- und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen auf das Grundstück zugreifen. Dies sollte durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag verhindert werden.

Es gibt noch zahlreiche weitere Haftungs- und Kostenfallen beim Grundstückskaufvertrag, in die unerfahrene Käufer schnell hineintappen. Wer kein Risiko eingehen und sich vor bösen Überraschungen nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages schützen will, beauftragt uns vor dem Notartermin mit der anwaltlichen Überprüfung des Kaufvertragsentwurfs. Weitere Informationen finden Sie hier unter Rechtsprodukt Immobilienkaufvertragsprüfung. Die anwaltliche Prüfung inklusive ausführlicher individueller Stellungnahme kostet pauschal 299,00 Euro inklusive Mehrwertsteuer.