Schadensersatz bei ungesichertem Wasseranschluss des Kauf-grundstückes

Mit Urteil vom 08.04.2011 zum Az. V ZR 185/10 hat der BGH noch vor dem Hintergrund des Fehlerbegriffs der Mängelgewährleistung a.F. ein nicht an die öffentliche Wasserversorgung angebundenes, mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück im Außenbereich als fehlerbehaftet bzw. mangelhaft erachtet, nachdem auch der Grundstücksnachbar zu einer weiteren Mitbenutzung seiner privaten Versorgungsleitung nicht mehr bereit war.

Die Kläger hatten dieses Grundstück, welches zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses keine eigene Wasserver- und entsorgung aufwies, sondern hieran über den Privatanschluss des Nachbargrundstückes angeschlossen war, in Unkenntnis dieses Umstandes erworben und aufgrund dessen Schadensersatz von dem Verkäufer verlangt, nachdem sie der Grundstücksnachbar nach Erlöschen des eingeräumten Mitbenutzungsrechtes aufgefordert hatte, für eine eigene Wasserversorgung zu sorgen.

Nach Auffassung des BGH lag vorliegend ein Fehler bzw. Mangel des Grundstückes vor, nachdem die Wasserversorgung nicht in der Weise gesichert war, dass sie ohne Zustimmung von Dritten nicht mehr unterbrochen werden konnte. Dass die fortbestehende Zustimmung des Grundstücksnachbarn zur Mitbenutzung dessen Wasserversorgungsanlage nicht ausdrücklich als Sollbeschaffenheit des Grundstückes vertraglich vorausgesetzt wurde, war hierbei unschädlich.

Sofern die Sollbeschaffenheit einen Anschluss zur Wasserversorgung voraussetzt, der dann allein über die Anlage des Nachbarn möglich ist, erweist sich das Grundstück aufgrund der fehlenden Wasserversorgung als mangelhaft, wenn der Nachbar schließlich seine Zustimmung veweigert. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Parteien – wie vorliegend – stillschweigend von einem wie auch immer gearteten Anschluss des Grundstückes  ausgehen und auch die landesrechtlichen Vorschriften kein Recht des Klägers begründen, die private Leitung des Nachbarn mitzubenutzen, sondern lediglich die Anspruchnahme dessen Grundstückes zu einem eigenen Anschluss an die öffentliche Versorgung, die vorliegend im Übrigen in Bezug auf die Kläger seitens der Gemeinde abgelehnt worden war. Nachdem aufgrund des vertraglichen Haftungsausschlusses wegen Sachmängeln des Grundstückes eine Haftung des Beklagten nur bei vorsätzlichem Handeln in Betracht kam, wesbezüglich jedoch jegliche Feststellungen des Berufungsgerichtes fehlten, war die Sache nicht entscheidungsreif. Nach Auffassung des BGH würde sich der Schadensersatzanspruch mit dem Ersatz des Erfüllungsinteresses auf den Wertunterschied zu einer mangelfreien Sache belaufen, wobei die Differenz nicht anhand der an das öffentliche Leitungsnetz angeschlossenen Grundstückswerte, sondern auf den Betrag zu bemessen wäre, zu welchem der Nachbar bereit wäre, den Klägern ein dinglich gesichertes Recht zum Anschluss an seine Leitungen einzuräumen. Anderenfalls wäre die Wertdifferenz nach dem Wert der Minderung des Verkehrswertes des Grundstückes ohne gesicherte Wasserversorgung zu bemessen.

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