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Schadensersatz beim Immobilienkauf - so gehen Sie als Käufer richtig vor!
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Käufer und Verkäufer eines Kaufvertrages über eine Immobilie streiten im Nachgang des Vertragsschlusses oft darüber, dass vorhandene Schäden beseitigt werden sollen. Schadensersatz aufgrund von unterschiedlichsten Mängeln innerhalb der Immobilie sind ein häufiger Streitpunkt zwischen den Parteien.
So gehen Sie als Käufer richtig vor
Im Jahre 2018 wurde für das Werkvertragsrecht entschieden, dass die sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht ersetzt verlangt werden können. Dies bedeutet im Ergebnis, dass sich der Schaden wirtschaftlich erst realisiert haben muss, um diesen von der Gegenseite einfordern zu können.
Nicht so im Kaufrecht!
Im Kaufvertragsrecht hat der Käufer die Möglichkeit, einen fiktiven Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen. Dies bedeutet, dass der Käufer die vorhandenen Schäden innerhalb der Immobilie nicht erst teuer beseitigen lassen muss, um den Schaden geltend machen zu können. Vielmehr hat der Käufer die Möglichkeit, sich einen (kostenfreien oder kostengünstigen) Kostenvoranschlag erstellen zu lassen. Dieser Kostenvoranschlag ist sodann Grundlage dafür, um einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer durchsetzen zu können.
Praxistipp für den Käufer
Sofern Sie nach Übergabe des Kaufobjekts feststellen, dass erhebliche Schäden am Objekt vorhanden sind, die der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages gewusst haben muss, sollten Sie einen technischen Sachverständigen hinzuziehen, der die Schäden im einzelnen feststellen und beziffern kann. Die Ausführungen des Gutachters dienen sodann als Grundlage, den entstandenen Schaden gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen.
Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag oftmals Klauseln enthalten sind, wonach ein Haftungsausschluss zugunsten des Verkäufers besteht. Dieser gilt im Falle einer arglistigen Täuschung nicht. Ob eine arglistige Täuschung angenommen werden kann, sollte im Einzelfall juristisch geprüft werden.
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Finn Streich
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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