Sind alle Angaben aus einem einfachen Grundbuchauszug ersichtlich?

In Spanien kann jeder unter der Webseite www.registradores.org das Grundbuch abfragen. Die Angaben des Vor- und Familiennamens reichen oftmals schon aus, um den gesuchten Eigentümer ausfindig zu machen und das Grundbuchamt stellt gegen einen Aufpreis sogar eine englische Version des Grundbuchauszuges zur Verfügung. Die Bezahlung erfolgt per Kreditkarte oder PayPal. Im spanischen Grundbuchamt werden allerdings keinerlei Pläne oder Urkunden aufbewahrt. Die dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegten Urkunden werden dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Grundbuch übertragen. Auf dem Grundbuchauszug („nota simple“) sieht man die aktuell eingetragenen Quadratmeterzahlen der Aufbauten. Die Eintragung der Aufbauten erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer vor einem Notar einseitig eine Neubauerklärung (declaracion de obra nueva) protokolliert, in der die errichteten Aufbauten im Einzelnen beschrieben werden.

Eine Analyse des einfachen Grundbuchauszuges ist für einen Käufer in vielen Fällen jedoch nicht mehr ausreichend: Man kann bei einem Immobilienkauf mit einem Blick ins Grundbuch nicht ohne weiteres bestätigen, dass die Aufbauten legal sind, da es Fälle gibt, bei denen die Aufbauten im Grundbuch eingetragen sind, ohne dass diese legal mit Baugenehmigung errichtet wurden. Das spanische Recht bietet dem Eigentümer die Möglichkeit auch diejenigen Gebäudeteile in das Grundbuch eintragen zu lassen, die nur einen Bestandsschutz genießen (daher aber aus Sicht der Gemeinde nicht legal sind), auf Grundlage eines sog. Alterszertifikates eines Architekten (certificado de antigüedad). Dieses Zertifikat beschreibt die Bauteile und ihr Alter, das mindestens 8 Jahre zurückliegen muss. Eine Baugenehmigung und Bauabnahme der Gemeinde gab es hier nicht.

Um hier mit einem Irrglauben aufzuräumen: Ein im Grundbuch eingetragener Bestandsschutz legalisiert keinesfalls eine Immobilie, sie bleibt weiterhin illegal und steht nicht mit den aktuellen Bauvorschriften in Einklang. Man spricht dann von Aufbauten, die „fuera de ordenación“ sind, die sich außerhalb der geltenden Baunormen befinden, aber von der Verwaltung geduldet werden. Die sich daraus ergebenden Folgen können schwerwiegend sein. Will der Käufer später eine Baugenehmigung für die Immobilie beantragen, sei es nur eine kleine Baugenehmigung zur Renovierung der erworbenen Immobilie, kann die Gemeinde eine solche Genehmigung verweigern, solange die Legalität der Aufbauten nicht nachgewiesen wird. Dies ist sogar gesetzlich festgelegt im Art. 129.2 B des Gesetzes zur baurechtlichen Planung der Balearen, kurz „LUIB“ (Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares), wonach bei Gebäuden oder Bauten, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden und sich damit außerhalb der geltenden Baunormen („fuera de ordenación“) befinden, keinerlei Bauarbeiten durchgeführt werden dürfen.

Von daher ist es vor dem Kauf erforderlich, zu überprüfen, auf welcher Grundlage die Eintragung der Aufbauten erfolgte. Hierzu muss der Verkäufer die Neubauerklärung vorlegen, mit welcher die Eintragung der Quadratmeter im Grundbuchamt bewirkt wurde. Hieraus lässt sich erkennen, ob die Eintragung auf Grundlage einer gemeindlichen Baugenehmigung und Bauabnahme oder lediglich aufgrund eines „Alterszertifikats“ eines Architekten erfolgte und damit im letzteren Fall nur durch einen Bestandsschutz gedeckt ist.

Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen, dass Gebäudeteile nicht legal errichtet wurden, obwohl sie im Grundbuch eingetragen sind. Der Käufer sollte deshalb vor dem Erwerb einer Immobilie einen Anwalt mit der Überprüfung der Unterlagen beauftragen. Die Mitwirkungspflicht der Parteien bei einem Immobilienerwerb in Spanien ist gefragt und das Treffen von eigenen Vorsichtsmaßnahmen ratsam.