Sterben in einer Mietwohnung ist keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs

„Das Sterben in einer gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar". 

Klingt makaber, wurde aber so formuliert vom AG Tempelhof in einem Fall, der leider gar nicht so selten vorkommt: Ein alleinstehender Mieter verstirbt in der Mietwohnung und wird erst gefunden, nachdem der Verwesungsprozess bereits eingesetzt hat. In diesen Fällen muss - wie auch bei vorliegendem Sachverhalt - zur Beseitigung des Leichengeruches eine Sonderreinigung durchgeführt werden und häufig auch der Bodenbelag, manchmal sogar der darunterliegende Estrich erneuert werden. Dies kann mit hohen Kosten im vierstelligen Euro-Bereich verbunden sein, zusätzlich ist die Wohnung einige Woche für diese Arbeiten nicht vermietbar.

Fraglich ist, ob den Erben des Mieters die dafür aufzuwendenden Kosten (und der Mietausfall) in Rechnung gestellt werden können. Grundsätzlich gilt hier nichts anders als bei einer ,normalen" Beendigung des Mietverhältnisses: Der Mieter bzw. dessen Erben haften nur für verschuldete Schäden, die aufgrund einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Nutzung entstanden sind z.B. für tiefe Kratzer, Wasserflecken oder Löcher im Parkettboden; nicht aber für normale Laufspuren.

Da das Versterben in der Mietwohnung nach Auffassung des AG Tempelhof nicht als vertragswidriger Gebrauch gewertet werden kann, stellt sich die dadurch erfolgte Beeinträchtigung der Wohnung lediglich als Folge einer vertragsgemäßen Nutzung dar. Dem Vermieter steht in diesen Fällen somit kein Schadensersatzanspruch zu (AG Tempelhof, 24.11.2020, 15 C 59/20, GE 2021, 712).

Grundsätzlich können Erben eines (verstorbenen) Mieters Ihre Haftung für die geerbten Pflichten aus dem Mietverhältnis immer auf den Nachlass beschränken. Dies gilt selbst dann, wenn der/die Erben nicht außerordentlich binnen der gesetzlichen 3-Monatsfrist des § 564 BGB kündigen (BGH vom 25.09.2019 - VIII ZR 138/18 = ZEV 2020, 29).

Häufig gibt es aber auch noch eine Mietkaution, auf die der Vermieter wegen Ansprüchen gegen seinen verstorbenen Mieter zugreifen kann.