Eigentümerversammlung: Abstimmung, Form und Verfahren

Ob es um die Planung neuer Balkone oder um die Sanierung des Daches eines Wohngebäudes geht: Für fast alle Baumaßnahmen an Immobilien mit mehreren Eigentümern ist die Abstimmung auf einer Eigentümerversammlung notwendig und wird je nach Art der Maßnahme vorausgesetzt. Nach welchem Verfahren abgestimmt werden kann, wer ein Stimmrecht besitzt und ab wann die Abstimmung der Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.  

Eigentümerversammlung-Abstimmung: Was wird besprochen? 

Alle Eigentümer müssen sich an die Entschlüsse der Eigentümerversammlung halten. Sie sind für jeden Eigentümer verpflichtend. Zwar ist die Teilnahme an solchen Versammlungen nicht zwingend, sie sollte aber von Wohnungseigentümern wahrgenommen werden. Neben Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen können folgende Inhalte Teil der Abstimmung einer Eigentümerversammlung sein: 

• Renovierungsarbeiten 
• Baumaßnahmen 
• Hausordnung 
• Gebrauch der Immobilie 
• Wirtschaftsplan (beinhaltet Kosten für Reparaturen oder die Beauftragung von Gartenpflegern oder Putzfirmen 

Abstimmung Eigentümerversammlung: Form und Teilnahmebedingung 

Verwaltungsangelegenheiten und etwaige Baumaßnahmen werden in der Eigentümerversammlung vom sogenannten Gremium besprochen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt dabei den gesetzlichen Rahmen fest. Darin beschrieben ist die Häufigkeit der Versammlungen und wer daran teilnehmen darf. Daneben gibt das WEG vor, ab wann eine Beschlussfähigkeit besteht und welche Entscheidungen einer Zustimmung der Eigentümerversammlung bedürfen.  

Teilnehmen dürfen alle Wohnungseigentümer der gemeinsamen Immobilie: sprich, die Eigentümergesellschaft. Auch wenn keine Anwesenheitspflicht gilt, sollten Eigentümer von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen. Denn nur wer persönlich anwesend ist oder sich per Vollmacht vertreten lässt, hat ein Recht auf Stimmabgabe. In der Regel finden Eigentümerversammlungen unter Ausschluss von Besuchern statt. Eine Sonderregelung gilt nur für Rechtsanwälte oder Architekten, die in ihrer beratenden Funktion als Experten eingeladen werden.  

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Eigentümerversammlung-Abstimmung: Nach welchem Verfahren wird abgestimmt? 

Für die Abstimmung auf einer Eigentümerversammlung kommen drei Möglichkeiten infrage: 

• Kopfstimmrecht: Jeder Eigentümer hat eine Stimme pro Wohneinheit, aber maximal eine Stimme.  

• Objektstimmrecht: Pro Wohn- oder Geschäftseinheit gibt es eine Stimme von der Größe unabhängig. 

• Wertprinzip: Stimmen richten sich nach der Größe der Miteigentumsanteile. 

Eigentümerversammlung: Abstimmung nach dem Kopfstimmrecht 

Jeder Eigentümer hat eine Stimme, egal ob er eine oder mehrere Immobilien besitzt. Das bedeutet aber auch, wenn eine Wohnung mehrere Eigentümer hat, haben diese nichtsdestotrotz nur eine gemeinsame Stimme.  

Laut §25 Abs. 2 WEG wird das Kopfprinzip als Abstimmungsgrundlage vorgesehen. Es besteht dennoch die Möglichkeit, in der Gemeinschafts- oder Teilungsordnung der Eigentümerversammlung ein anderes Prinzip zur Abstimmung anzuordnen. Um die Größe der eigenen Entscheidungsmacht herauszufinden, lohnt sich daher immer ein Blick in die Gemeinschaftsordnung.  

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Eigentümerversammlung: Abstimmung nach dem Objektstimmrecht 

Bei diesem Prinzip hat jede Wohnung beziehungsweise jeder Geschäftsraum eine Stimme. Sind mehrere Wohneinheiten im Besitz einer Person, hat sie auch mehrere Stimmen. Praktisch kann das bedeuten, dass dieser Person in der Eigentümerversammlung eine Stimmmehrheit zuteilwird. Demnach kann sie auch alle Beschlüsse bestimmen.  

Eigentümerversammlung: Abstimmung nach dem Wertprinzip 

Wird nach dieser Berechnungsgrundlage abgestimmt, richtet sich das Stimmrecht nach der Größe oder dem Wert der Immobilie. Der Wert einer Wohnung berechnet sich aber nicht automatisch aus der Quadratmeteranzahl. Aus diesem Grund werden Immobilien in die sogenannten Miteigentumsanteile aufgeteilt. Diese Miteigentumsanteile werden durch Größe, Wert und Schnitt der Wohnung bestimmt und sind im Grundbuch eingetragen. Die Stimmanteile der Eigentümer hochwertigerer Wohnungen sind demnach höher als die der Eigentümer von minderwertigeren Wohnungen. 

Wann ist die Abstimmung der Eigentümerversammlung beschlussfähig? 

Bevor §25 Abs. 3 WEG wegfiel, war eine Eigentümerversammlung erst dann beschlussfähig, wenn über die Hälfte der Miteigentumsanteile von den anwesenden stimmberechtigten Immobilieneigentümern vertreten wurde. Mit dem neuen WEG, das im Dezember 2020 in Kraft trat, wurde diese bisherige Regelung außer Kraft gesetzt. Seither gilt die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der vertretenen Eigentümer.  

Wann entfällt das Stimmrecht bei der Abstimmung der Eigentümerversammlung? 

Sowohl Grundschuldgläubiger als auch Mieter sind nicht stimmberechtigt. Im Fall, dass mehrere Personen im Grundbuch als Eigentümer stehen, verfügen diese dennoch nur über eine Stimme. Das bedeutet, das Stimmrecht kann nicht unter mehreren aufgeteilt werden. Herrscht zwischen den Wohneigentümern eine Uneinigkeit, verlieren sie ihr Stimmrecht bei der Abstimmung.  

(THO)