Studienzeit - auf was sollte ich beim Wohnen achten?

Mit dem Oktober beginnt auch das neue Semester. Semesterbeginn, das bedeutet für viele Studenten: neue Umgebung, neue Freunde, neuer Lebensabschnitt. Nur jeder fünfte Student wohnt während des Studiums weiter zuhause. Die anderen ziehen um und werden meist zum ersten Mal in ihrem Leben Mieter. Egal wo es einen hin verschlägt, ob in ein Studentenwohnheim, eine Wohngemeinschaft oder eine eigene Wohnung: Überall begegnen einem dabei rechtliche Besonderheiten. Damit diese nicht zu bösen Erinnerungen an die schönste Zeit des Lebens führen, gibt das anwalt.de-Redaktionsteam ein paar Tipps.

[image]Habe ich im Studentenwohnheim die gleichen Rechte wie andere Mieter auch?

Wer einen Platz in einem Studentenwohnheim ergattert hat, sollte wissen, dass § 549 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für Wohnheime einige Mieterrechte erheblich einschränkt. Grund: Um flexibel bei der Platzvergabe zu sein, ist der Kündigungsschutz für Bewohner beschnitten. So muss der Wohnheimbetreiber eine Kündigung nicht wie sonst üblich begründen, da die sogenannte Sozialklausel in Wohnheimen ausgeschlossen ist. Die Kündigung muss aber weiterhin schriftlich vorliegen und eigenhändig unterschrieben sein und sollte eine Widerspruchsbelehrung enthalten. Darüber hinaus gelten auch die gesetzlichen Grenzen bei Mieterhöhungen nicht. Davon umfasst sind insbesondere die Regeln zur Mietpreisbremse, die in Wohnheimen ebenfalls nicht anwendbar sind.

Ganz schutzlos ist man dennoch nicht. In Härtefällen, wie etwa bevorstehendem Examen oder Schwangerschaft, darf bis zum Ende dieses Zustands ausnahmsweise weitergewohnt werden. In derartigen Fällen muss der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprochen werden. Enthielt die Kündigung keine Widerspruchsbelehrung, dann kann sie auch noch im ersten Gerichtstermin erklärt werden. Das hilft einem aber alles nicht, wenn die Mietdauer auf eine bestimmte Semesterzahl beschränkt ist oder ein fristloser Kündigungsgrund vorliegt.

Das WG-Leben ist doch eigentlich ganz locker, oder?

Der Spar- und Spaßeffekt durch Wohngemeinschaften ist bekannt. Fast jeder vierte Student ist WG-Bewohner. Solange alles gut läuft, kein Problem. Begrenzter Raum, wo man sich nur schwer aus dem Weg gehen kann, kann statt Spaß aber auch Spannungen verheißen.

Einfach kündigen und ausziehen geht nicht immer

Was viele nicht wissen, rechtlich betrachtet ist eine Wohngemeinschaft eine sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dafür reichen bereits zwei Personen, die einen gemeinsamen Zweck verfolgen und dazu Beiträge leisten. Ein ausdrücklicher Vertrag oder unternehmerischer Zweck ist nicht notwendig. Die Bewohner müssen nicht einmal darüber reden. Bereits das Zusammenziehen reicht zur Gründung aus. Den Zweck bildet das gemeinsame Bewohnen, die zu leistenden Beiträge sind die anteiligen Mietzahlungen und die Beiträge zum Wohnungserhalt. Bedeutung erlangt die GbR unter anderem dann, wenn ein WG-Bewohner ausziehen will. Stehen, wie meist, alle WG-Mitglieder gleichberechtigt im Mietvertrag, müssen alle übrigen und der Vermieter der Kündigung des Ausziehwilligen zustimmen. Die Kündigung ist sonst unwirksam. Der Ausziehende muss zwar nicht länger in der WG leben, aber weiterhin seine Miete zahlen und haftet für eventuelle Schäden (LG Hamburg, Urteil v. 10.8.1995, Az.: 334 S 38/95). Stellt sich jemand auf stur und hilft auch keine Überzeugungsarbeit, muss derjenige leider auf Zustimmung verklagt werden. Kleiner Trost. Die Gerichte entscheiden in solchen Fällen regelmäßig gegen Verweigerer, da ihnen meist ein wichtiger Grund fehlt, um „Nein" zur Kündigung zu sagen. Als Verlierer des Prozesses müssen sie dann alle Kosten tragen, die durch Gericht, Anwalt und länger zu zahlende Miete entstanden sind. Ein Hinweis darauf im Vorfeld hilft vielleicht, dickköpfige Mitbewohner zu überzeugen.

Dieses Problem besteht nicht, wenn der Vermieter nur mit einem der Bewohner den Mietvertrag abgeschlossen hat und die übrigen Mitbewohner wiederum seine Untermieter sind. Hier kann der Vertrag zwischen Hauptmieter und einzelnem Untermieter normal gekündigt werden. Aber einfach so ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, ist nicht erlaubt. Dieser kann sonst nach § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Die Untervermietung ist beim Vermieter vorher zu beantragen, kann nach § 553 Abs. 1 BGB von ihm aber nur aus wichtigen Gründen oder bei Überbelegung der Wohnung verweigert werden. Um das zu verhindern, regelt man mit dem Vermieter besser eine Erlaubnis zur Untervermietung im Mietvertrag.

Ebenfalls wichtig: Endet der Vertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter, endet damit auch der Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter und alle müssen ausziehen. Um dies zu verhindern, ist es sinnvoll zu vereinbaren, dass die Untermieter in den Vertrag zwischen Haupt- und Vermieter eintreten dürfen.

Vorsicht vor der Haftungsfalle

Einen großen Nachteil bringt diese Konstruktion vor allem für den Hauptmieter mit sich. Er haftet dem Vermieter allein für alle Beschädigungen an der Wohnung - also auch die seiner Mitbewohner - und muss die Miete auch dann zahlen, wenn die Untermieter ihm noch nichts bezahlt haben. Da der Vermieter hier nur eine Bezugsperson hat, sind sie der Untervermietung meist abgeneigt. Das gleiche gilt für das Modell, dass jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt. Bei mehreren gleichberechtigten Mietern kann er sich nämlich einen der Mieter aussuchen und sämtliche Forderungen gegen die WG verlangen. Bei dieser als gesamtschuldnerisch bezeichneten Haftung sind Absprachen zwischen den Bewohnern für den Vermieter bedeutungslos (OLG Celle, Urteil v. 18.02.1998, Az.: 2 U 29/97). Ob der in Anspruch genommene Bewohner das Geld später von seinen Mitbewohnern zurückbekommt, ist allein sein Problem. Schmerzlich musste dies ein WG-Bewohner erfahren, der vom Amtsgericht Paderborn verurteilt wurde, umgerechnet 2.000 Euro für Mietrückstände und Wohnungsräumung seines plötzlich verschwundenen Mitbewohners zu zahlen (AG Paderborn, Az.: 51 C 28/99).

Vorsicht! Auch die elterliche Mietbürgschaft gilt für alle Bewohner, wenn sie nicht ausdrücklich auf das eigene Kind beschränkt wurde, wie das Landgericht Kassel entschied. Ein Vater musste für einen Mitbewohner in der WG seiner Söhne die nicht gezahlte Miete übernehmen, da nicht klar war, dass er nur für seine eigenen Kinder bürgen wollte (LG Kassel, Urteil v. 19.12.1996, Az.: 1 S 613/96). Lediglich die Höhe der Bürgschaft wurde auf drei Monatsnettomieten beschränkt, da der Vermieter sonst übervorteilt gewesen wäre.

Darf der Vermieter bei neuen WG-Mitbewohnern ein Wort mitreden?

Ja, aber nur, wenn der neue Mitbewohner ihm aus wichtigen Gründen unzumutbar ist (LG Karlsruhe, Urteil v. 25.01.1985, 9 S 580/83). Ansonsten ist er zur Zustimmung verpflichtet. Der Ein- und Auszug von Mitbewohnern sind bei WGs nämlich normal. Wenn an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde, muss der Vermieter damit rechnen und dies akzeptieren. In Universitätsstädten kann der Vermieter bei der Vermietung an mehrere Studenten schlecht sagen, dass keine WG vorliegt. Der Wille zur WG-Gründung sollte aber dennoch mitgeteilt werden. Am besten gleich in den Mietvertrag aufnehmen, dass an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet wird. Auch wenn der Vermieter folglich kein absolutes Vetorecht hat, sollte ihm jeder Mieterwechsel mitgeteilt werden. Und wenn alle gleichberechtigt im Mietvertrag stehen, müssen aufgrund der GbR alle ursprünglichen Mitglieder, wie schon bei der Kündigung, der Aufnahme eines neuen Mitbewohners zustimmen. Ist nur einer Hauptmieter und die übrigen Bewohner Untermieter, kann dagegen der Hauptmieter allein darüber entscheiden, wer in die WG aufgenommen oder wem gekündigt wird.

Wie sieht's mit Besuchern in der Wohnung aus?

Heutzutage steht im Mietvertrag nicht mehr wie einst in den sechziger Jahren, dass abends nach zehn Damenbesuch das Haus zu verlassen hat. Entsprechende Klauseln, dass etwa kein Besuch nach 23 Uhr erlaubt ist, sind mittlerweile unzulässig und werfen keine großen Fragen mehr auf, sondern erzeugen höchstens ungläubiges Staunen. Aber auch heute gibt es noch zeitliche Einschränkungen, wenn diese auch wesentlich freier als in früheren Tagen sind. Nach sechs bis acht Wochen Länge ist laut Rechtsprechung mit Besuchen aber Schluss. Ausnahme: Ehe- oder eingetragene Lebenspartner dürfen dauerhaft aufgenommen werden, wenn ausreichend Platz für das Zusammenleben ist. Freund oder Freundin allerdings nicht.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Für viele Studenten, die zur Miete wohnen, gelten seit Juni 2015 auch die Regeln zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip. Die Mietpreisbremse soll allerdings nur in angespannten Wohnungsmärkten Anwendung finden. Gerade in Studentenstädten ist das oft der Fall. Dennoch kommt es für die Geltung der Mietpreisbremse darauf an, dass die Stadt bzw. das Gebiet, in dem die Mietwohnung liegt, von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung ausgewiesen wurde. Derzeit haben Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Bayern davon Gebrauch gemacht. Baden-Württemberg will ab November folgen. Da auch in anderen Bundesländer entsprechende Pläne bestehen, heißt es, die Entwicklung zu verfolgen. Im Gegensatz zur Mietpreisbremse gilt das für die Zahlung der Maklerprovision wichtige Bestellerprinzip bundesweit. Wer weitere Informationen zu Mietpreisbremse und Bestellerprinzip sucht, findet sie in diesem Rechtstipp.

(GUE)