Tipps für Eigentümer von Immobilien in Italien: Immobilie verkaufen in 3 Schritten!

Sie möchten Ihre Immobilie in Italien verkaufen? Dafür bedarf es weniger Schritte, die im Folgenden für einen ersten, schnellen Überblick skizziert sind.

1. Schritt: Käufer finden!

Ist noch kein Käufer gefunden, muss die Immobilie „auf den Markt gebracht“ werden. Dies kann entweder in Eigeninitiative (z. B. durch Schalten von Anzeigen) oder mit Hilfe eines Maklers erfolgen, dessen Seriosität allerdings zuvor abgeklärt sein sollte. Dabei kann die Eintragung des Maklers bei der lokalen Handelskammer nicht nur ein Hinweis auf seine entsprechende fachliche Qualifikation sein, sondern damit sollte auch garantiert sein, dass der Makler im Interesse seiner Kunden über eine berufliche Haftpflichtversicherung verfügt.

Zur Unterzeichnung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers sollte man sich als Verkäufer keinesfalls vorschnell drängen lassen, insbesondere dann nicht, wenn diese nur in italienischer Sprache, derer man vielleicht nicht hinreichend mächtig ist, vorgelegt werden. Andernfalls kann es zu bösen Überraschungen kommen, denn in den Geschäftsbedingungen sind üblicherweise die Regelungen nicht nur zur Veranschlagung der Vermittlungsgebühren, sondern auch in Bezug auf den Mindestverkaufspreis, die Dauer des Maklermandats und eine mögliche exklusive Beauftragung des Maklers enthalten. Deshalb sollten die Regelungen vor Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.

Genauso wenig sollte man sich ohne genaue Prüfung zum Abschluss eines Kaufvorschlages oder eines Vorvertrages vom Makler drängen lassen. Bei dem Kaufvorschlag handelt es sich um ein verbindliches Dokument, mit dem der Käufer ein Angebot zum Kauf der Immobilie macht und womit auch eine Anzahlung verbunden ist. Damit wird die Immobile „vom Markt genommen“ und für den Käufer reserviert. Der Kaufvorschlag wandelt sich meist bei Annahme durch den Verkäufer automatisch in einen Vorvertrag um, ohne dass man die Möglichkeit gehabt hat, die Unterlagen zu prüfen. Diese Vorgehensweise dient hauptsächlich dazu, den Kunden zu binden und ist nicht im Interesse des Kunden. Es gibt keine rechtliche Notwendigkeit diese Kaufvorschläge der Makler zu unterschreiben. Vielmehr kann, wenn man sich auf den Kaufpreis geeinigt hat, auch direkt ein Vorvertrag verhandelt und unterschrieben werden. Damit ist man rechtlich abgesichert, sofern der Vorvertrag professionell errichtet wurde. Von daher sollte der Verkäufer einen Kaufvorschlag eher meiden bzw. wenn er ihn in Betracht zieht, ihn immer besonders gründlich prüfen, bevor er ihn unterschreibt.

Wird sogleich ein Vorvertrag geschlossen (s. u. Schritt 2) ist zu beachten, dass spätestens mit Abschluss des Vorvertrags die Maklerprovision fällig wird. Üblicherweise wird dem Makler sowohl vom Verkäufer wie auch vom Käufer eine Vermittlungsgebühr bezahlt, die verhandelbar ist, sich im Regelfall aber auf ca. 2 %–6 % des Verkaufspreises der Immobilie beläuft. 

Der Käufer wird im Zusammenhang mit einem Kaufvorschlag oder Vorvertrag üblicherweise Begutachtungen und Planungsrecherchen bezüglich der Immobilie vornehmen wollen sowie Einsicht nehmen in Immobilienregister und auch die Einhaltung von Bauvorschriften etc. überprüfen. Der Verkäufer sollte bedenken, dass er im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag gehalten sein wird, zu versichern, dass alle auch diesbezüglichen Angaben im Vertrag der Wahrheit entsprechen, er sie nach bestem Wissen und Gewissen gemacht hat, nichts verheimlicht wurde und er als Verkäufer die Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantwortet hat.

Von Seiten des Verkäufers sollte schon in dieser Phase auch beachtet werden, dass er spätestens im Zusammenhang mit dem Vorvertrag dazu verpflichtet ist, ein Zertifikat bezüglich der Bewohnbarkeit der Immobilie (sog. „certificato di abitabilitá“) vorzulegen. Hierin bescheinigt die zuständige Behörde die Übereinstimmung mit den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften. Die Vorlage der Bescheinigung ist Pflicht, weshalb der Notar den Kauf bei Nichtvorlage möglicherweise nicht wird abwickeln könnte.

Dem Verkäufer ist von daher anzuraten, diese Bescheinigung rechtzeitig zu besorgen und so früh wie möglich vorzulegen, da er andernfalls das Scheitern des Vertrages riskieren könnte, weil er im Fall der Nichtvorlage vertragsbrüchig wird und sich entsprechenden Forderungen auf Schadenersatz des Käufers ausgesetzt sehen dürfte.

Entsprechendes gilt für den Fall, dass der Verkäufer sich in Zahlungsverzug bezüglich Steuerzahlungen in Italien oder Zahlungen von Wohngeld/Nebenkosten befindet. Besteht insoweit Zahlungsverzug, könnte die Immobilie wegen entgegenstehender Rechtsgründe unverkäuflich sein.

Besondere Sorgfalt sollte der Verkäufer auch auf die Beachtung möglicher Vorkaufsrechte Dritter an der Immobilie legen (vgl. hierzu auch unseren Rechtstipp: „Tipps zum Immobilienerwerb in Italien: Achtung Vorkaufsrechte! Das müssen Sie wissen“). Der Verkäufer muss vor Abschluss des Vertrages dem/den Vorkaufsberechtigte(n) eine Kopie des Vertrages mit förmlicher Zustellung zukommen lassen, sodass diese innerhalb einer Frist (üblicherweise 30 Tage) entscheiden können, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen oder nicht. Es könnten auch Verzichtserklärungen der Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden. Verstöße gegen die Regelungen zum Vorkaufsrecht sind nicht zu unterschätzen, können sie doch dazu führen, dass der Vorkaufsberechtigte ein Rückkaufsrecht hat, von dem er innerhalb eines Jahres ab der notariellen Abwicklung Gebrauch machen kann. Dazu wäre eine Klage einzureichen, die Rückübertragung des Eigentums vom Käufer zur Folge hätte und zu Schadenersatzforderungen führen würde.

Der Verkäufer ist von daher gut beraten, alle maßgeblichen Punkte im Vorfeld abzuklären, um nicht das spätere – und für ihn kostenintensive – Scheitern von Vertragsverhandlungen zu riskieren. Falls Punkte nicht geklärt sein sollten, sollte der Verkäufer dies rechtzeitig mitteilen, damit dies durch entsprechende Regelungen im Vertrag berücksichtigt werden und somit finanzieller Schaden zum Nachteil des Verkäufers vermeiden werden kann.

2. Schritt: Vorvertrag abschließen!

Es ist in Italien gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten abgewickelt wird. Zunächst wird ein Vorvertrag geschlossen. Somit sind beide Parteien vertraglich gebunden. Es ist üblich, dass der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis (sog. „caparra“) bezahlt. In der Regel beläuft sich diese auf ca. 10 %–30 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer ohne Grund vom Vorvertrag zurück bzw. weigert er sich, den notariellen Kaufvertrag (vgl. 3. Schritt) abzuschließen, verliert er die Anzahlung.

Tritt hingegen der Verkäufer vom Vorvertrag zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückbezahlen. 

3. Schritt: Kaufvertrag abschließen!

Der Kaufvertrag (sog. „rogito“) muss zwingend vor einem italienischen Notar unterzeichnet werden. Es ist allerdings nicht notwendig, dass die Parteien persönlich erscheinen; sie können sich durch einen Bevollmächtigten (z. B. eine/n Rechtsanwältin/Rechtsanwalt) mit einer Spezialvollmacht vertreten lassen.

Zug um Zug mit Unterzeichnung des Notarkaufvertrages muss der Käufer den (Rest-) Kaufpreis begleichen und es müssen die anfallenden Steuern sowie die Notarkosten bezahlt werden. Denn bereits mit Abschluss des Notarkaufvertrages geht das Eigentum – anders als bei einem Immobilienkauf nach deutschem Recht – auf den Käufer über. Der Verkauf ist somit geschafft!

Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie in Italien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Betreuung bei Immobilienverkäufen (und -käufen) in ganz Italien, wobei selbstverständlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.