Untervermietung der Wohnung ganz oder nur teilsweise – zulässig oder nicht?

Gibt es einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung der Wohnung? 

Ein Thema, welches in den letzten Jahren aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit und der explodierenden Mieten enorm an Bedeutung gewonnen hat, ist die Untervermietung der Wohnung durch den Mieter. Oft entsteht dieser Wunsch beim Mieter, wenn er die eigene finanzielle Belastung minimieren will durch einen Mitmieter oder ein Partner aufgenommen werden soll oder aber ein Auslandsaufenthalt oder ähnliches ansteht. Vom Grundsatz her ist zu beachten, dass der Mieter immer vorab die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung benötigt. Wenn der Mieter dennoch die gesamte Wohnung unerlaubt untervermietet, so kann nach der Rechtsprechung diese unerlaubte Untervermietung einen Kündigungsgrund darstellen. Natürlich wird man im Regelfall eine erfolglose Abmahnung voraussetzen müssen. Eine solche Kündigung wegen der unerlaubten Untervermietung der gesamten Wohnung soll wohl selbst dann möglich sein, wenn die gesamte Wohnung lediglich an Familienangehörige oder Lebenspartner überlassen wird (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26. Januar 2017 – 21 C 55/16 –, juris). 

Anspruch auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 BGB

Demgegenüber steht dem Mieter nach § 553 BGB ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf die Gestattung der Gebrauchsüberlassung von Teilen der Wohnung an Dritte zu. Mietvertragsklauseln, die dieses Recht zu Lasten des Mieters ausschließen, sind unwirksam. Wichtig ist, dass es sich hierbei nur um einen Teil der Wohnung handeln darf. Die Lösungsansätze, diesen sogenannten Teil des Wohnraums zu definieren, sind unterschiedlich. Ein einfacher Fall ist es sicherlich, wenn der Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung nur ein Zimmer untervermieten will. Dies dürfte unproblematisch sein. Schwieriger wird es, wenn der Mieter mehr als die Hälfte seiner Wohnung an einen anderen untervermieten will. So wird vertreten, dass der Vermieter jedenfalls die Erlaubnis dann verweigern kann, wenn mehr als die Hälfte des Wohnraums untervermietet werden soll. Nach anderer Ansicht reicht es dagegen aus, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Dann könne auch die Erlaubnis zur Untervermietung eingefordert werden, unabhängig davon, ob diese den überwiegenden Teil der Wohnung betrifft oder nicht. Ebenso wird vertreten, dass der Mieter lediglich weiterhin die Obhut bzw. Sachherrschaft über die Wohnung haben muss. Nach der höchstrichterlichen Auffassung ist es wohl nicht maßgeblich, dass der Mieter noch immer seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Da der Mieter in der heutigen Gesellschaft mobil und flexibel sein muss, soll es ihm zuzugestehen sein, sich auch nur selten in der Wohnung aufzuhalten (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05 –, juris). Dementsprechend hat das Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg 2011 entschieden, dass auch die Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung unter § 553 BGB fällt, selbst wenn der Mieter sich wegen eines Auslandsaufenthalts vorübergehend nicht in der Wohnung aufhält (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.09.2011 – Az. 14 C 212/11). 

Berechtigtes Interesse

Zudem muss für den Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung bestehen, welches nach der Anmietung der Wohnung entstanden ist. Grundsätzlich besteht ein berechtigtes Interesse nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs dann, wenn der Mieter ein Interesse von nicht ganz unerheblichen Gewicht hat, welches rechtlich und gesellschaftlich mit dem Interesse des Vermieters in Einklang zu bringen ist (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 03. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 –, juris). Sowohl persönliche Gründe als auch wirtschaftliche Gründe sind zulässig. Zu den persönlichen Gründen zählt u. a. ein besonderes Verhältnis, das ein Mieter etwa zu einem Familienangehörigen oder zu seinem Lebenspartner hat. Auch die Angst vor dem Alleinleben (LG Berlin, GE 1983, 1111; AG Hamburg, Urteil vom 16. Mai 1990 – 45 C 334/90 –, juris) oder der bloße Wunsch nach einem Zusammenleben mit einem Mitbewohner oder aber die notwendige Aufnahme einer Dauerpflegekraft in die Wohnung (AG Tiergarten, Urteil vom 01. Oktober 1980 – 3 C 252/80 –, juris) sind als berechtigtes Interesse anerkannt. Sogar der Wunsch nach einer Minderung des Einbruchsrisikos bei häufiger Abwesenheit des Hauptmieters wurde schon als berechtigtes Interesse angesehen (AG Köln, Urteil vom 23. Juni 1994 – 215 C 36/94 –, juris). Ebenso können finanzielle Nöte ein berechtigtes Interesse rechtfertigen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn ein Lebenspartner auszieht, der sich bisher mit an der Miete beteiligte, wenn der Mieter seinen Arbeitsplatz verliert oder aber, wenn durch eine Mieterhöhung die Miete gestiegen ist. 

Enge Familienangehörige als privilegierter Personenkreis 

Zu beachten ist, dass Ehepartner, Kinder und Eltern des Hauptmieters nach der Rechtsprechung eher nicht in den einschränkenden Anwendungsbereich des § 553 BGB fallen. Die Aufnahme von dem Mieter nahstehenden Familienangehörigen oder des Ehepartners/des eingetragenen Lebenspartners entspricht grundsätzlich dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14. Juli 1993 – VIII ARZ 1/93 –, BGHZ 123, 233-242), sodass es hier nicht auf die einschränkende Regelung des § 553 BGB ankommen dürfte. Geschwister, Enkel oder der Schwiegersohn dürften jedoch bereits nicht mehr zu diesem privilegierten Personenkreis zählen. Nicht eingetragene Lebenspartner sind nach Auffassung des BGH als Dritte im Sinne des § 553 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 05. November 2003 – VIII ZR 371/02 –, BGHZ 157, 1-9). 

Information über die Untervermietungsabsicht und Verweigerungsrecht des Vermieters

Der Vermieter muss über die beabsichtigte Untervermietung und über die Person des Untermieters zuvor informiert werden. Der Mieter muss dem Vermieter sein berechtigtes Interesse nachvollziehbar und wahrheitsgemäß darlegen. Der Vermieter soll nachvollziehen können, an wen und warum untervermietet werden soll. 

Ablehnungsgründe 

Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigern will, so kann er dies nur aus wichtigem Grund, der in der Person des Untermieters liegen muss. Ist der Untermieter mehrfach vorbestraft oder geht er einem Beruf nach, welcher den Hausfrieden beeinträchtigen könnte (z. B. Prostitution, vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 237/82), so kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Auch die Solvenz des Untermieters kann Einfluss haben. 

Weitergehend kann der Vermieter die Untervermietung im Falle der Gefahr der Überbelegung der Wohnung verweigern. Dabei muss die zulässige Belegungsgröße jedoch mehr als nur unerheblich überschritten sein (AG Hanau, Urteil vom 16. Februar 1996 – 34 C 1372/94 – 14 –, juris).

Schadensersatz bei zu Unrecht verweigerter Erlaubnis

Sofern der Vermieter zu Unrecht die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter kann dann die entgangenen Untermieteinnahmen als Schaden gerichtlich einklagen. Ebenso kann er die Zustimmung zur Untervermietung an den Untermieter einklagen. 

Zu beachten ist, dass es nach der bisherigen Rechtsprechung aber darauf ankommt, dass der Untermieter namentlich benannt ist. Einen Anspruch auf eine generelle, personenunabhängige Untermieterlaubnis gibt es nicht. 

Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter im Übrigen auch außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, § 540 Abs. 1 BGB – was u. U. interessant sein dürfte, wenn – wie heute zunehmend üblich und zulässig – ein beiderseitiger zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart wurde, bspw. von zwei oder drei Jahren. 

Problemfälle

Wie anfangs erwähnt, kann die unerlaubte Untervermietung ggf. auch zur Kündigung berechtigen, jedenfalls dann, wenn eine Abmahnung erfolglos war. Fraglich ist, ob ein solches Kündigungsrecht auch besteht, wenn etwa der Vermieter ersichtlich zu Unrecht die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung verweigert und der Mieter dann schlicht Tatsachen schafft, indem er untervermietet. Hier könnte in der Untervermietung ohne die vorher erhaltene Erlaubnis auch eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu sehen sein. Denn die Erlaubnis des Vermieters ist vorab grundsätzlich notwendig. Nach einer Entscheidung des AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.09.2011 – Az. 14 C 212/11, soll diese Pflichtverletzung aber nicht so schwerwiegend sein, dass sie zur Kündigung berechtigt. Immerhin habe der Vermieter ja zu Unrecht die Erlaubnis verweigert. Das klingt durchaus überzeugend, es ist jedoch hier Vorsicht geboten. Andere Gerichtsentscheidungen sind hier leicht vorstellbar, die den Fokus eher auf die Entscheidungshoheit des Vermieters richten und den Mieter auf seinen möglichen Schadensersatzanspruch für entgangene Untermieteinnahmen verweisen würden. Daher sollte in jedem Falle vorab versucht werden, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen und ggf. mit anwaltlicher Hilfe einzuklagen. Von einer Überlassung ohne Erlaubnis des Vermieters ist abzuraten.

Eine andere Schwierigkeit ergibt sich für den Mieter, der zunächst einen Untermietinteressenten sucht, etwa durch Inserate auf Internetportalen. Hier kann es zu Problemen kommen, wenn der Vermieter dies untersagen will. Wenn man jedoch davon ausgeht, dass der Mieter keinen Anspruch auf die generelle Untermieterlaubnis hat, so muss man es ihm auch zubilligen, über geeignete Medien einen Untermietinteressenten zu finden, um diesen dann im Anschluss dem Vermieter vorzuschlagen.

Wichtig ist zu erwähnen, dass der Mieter, der berechtigt untervermietet, gegenüber dem Vermieter auch für das Verschulden des Untermieters haftet, wenn dieser etwa fahrlässig die Wohnung beschädigt. 

Zu beachten ist, dass der Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung nur die auf einen längeren Zeitraum angelegte Besitzüberlassung betrifft. Definitiv nicht hierunter fällt die auch nur anteilige Nutzung als Ferienwohnung für kurzzeitig wechselnde Feriengäste. 

Untermietzuschlag

Das Gesetz sieht das Recht des Vermieters auf einen Untermietzuschlag vor. Nach § 553 Abs. 2 BGB gilt Folgendes: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“ Hinsichtlich der Höhe dieses Untermietzuschlags besteht keine einheitliche Linie in der Rechtsprechung. Lange Zeit wurde auf die erhöhte Abnutzung durch den zusätzlichen Untermieter verwiesen. Entsprechend wurde ein Untermietzuschlag, der geschätzt monatlich diese erhöhte Abnutzung auffängt, befürwortet. Das wird auch jetzt noch die herrschende Meinung sein. Es gibt aber auch davon abweichende Ansätze. So wird auch ein zehnprozentiger Aufschlag auf die Nettokaltmiete als angemessen befürwortet oder aber auch ein 20-25 %iger Aufschlag auf den Untermietzins (LG Berlin, Beschluss vom 07. Juli 2016 – 18 T 65/16 –, juris). 

Schlusswort

Der Mieter kann nach alledem einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung geltend machen. Der Vermieter darf dies nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, der in der Person des Untermieters liegt oder aber bei der Gefahr der Überbelegung verweigern. Mietvertragsklauseln, die dieses Recht des Mieters ausschließen, sind unwirksam. Es besteht dagegen kein Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung. Der Vermieter kann die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Keinesfalls sollte der Mieter ohne die vorherige Erlaubnis die Untervermietung durchführen. Der Mieter kann entgangene Untermieteinnahmen als Schadensersatz einklagen. Wer auf die Untervermietung als Mieter angewiesen ist oder wer sich als Vermieter absichern will, sollte im Zweifelsfall einen anwaltlichen Rat einholen. 

Berlin, 08.05.2018