Unzureichend identifizierte Immobilieneigentümer 2024 | 1. Teil - Feststellungsklage

Falls Sie regelmäßig unsere Aktivitäten auf unserem Blog oder unseren sozialen Medien verfolgen, ist Ihnen wahrscheinlich aufgefallen, dass wir uns im vergangenen Jahr intensiv mit der Problematik der unzureichend identifizierten Immobilieneigentümer im tschechischen Grundbuch auseinandergesetzt haben.

Obwohl die Problematik der unzureichend identifizierten Immobilieneigentümer gravierende und historisch beispiellose rechtliche Konsequenzen mit sich bringt, stand sie lange nicht im Fokus der Öffentlichkeit. Erst gegen Ende des Jahres 2023 begann sie, vermehrt mediale Aufmerksamkeit zu erlangen.

Man könnte den Eindruck gewinnen, dass Eigentümer, die es bis Ende 2023 nicht geschafft haben, ihre Rechte geltend zu machen, ihre Möglichkeiten verloren haben und die Immobilien unwiederbringlich an den Staat gefallen sind.

Dennoch sollte man beachten, dass auch nach dem 1. Januar 2024 noch nicht alle Chancen vertan sind. Eigentümer sollten sich nicht entmutigen lassen, denn das Gesetz bietet einen Weg, ihre Eigentumsrechte einzufordern, nämlich durch die sogenannte Feststellungsklage.

Um in einer Feststellungsklage erfolgreich zu sein, muss der Eigentümer im Verfahren nachweisen, dass er das Eigentum an der Immobilie nicht aufgegeben hat, das heißt, dass er das Eigentumsrecht vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2024 ausgeübt hat oder zumindest die Absicht dazu hatte.

Da es jedoch schwierig ist, diese Absicht zu beweisen (zudem kann aus der Untätigkeit auf eine Aufgabe der Immobilie geschlossen werden), ist es entscheidend, im Verfahren konkrete Belege dafür vorzulegen, dass die Immobilie nicht aufgegeben wurde und im Gegenteil das Eigentumsrecht ausgeübt wurde. Beispiele dafür sind die Nutzung der Immobilie, das Abschließen eines Vertrages über die betreffende Immobilie, der Nachweis der Zahlung von Steuern für die Immobilie und ähnliche Fälle. Solches Verhalten unterbricht die besagte Zehnjahresfrist und die Vermutung der Aufgabe kann widerlegt werden.

Es ist wichtig, dass es sich bei den Verfahren zur Feststellung des Eigentums um streitige Verfahren handelt. Das bedeutet, dass die Beweislast beim Kläger liegt und das Gericht – mit wenigen Ausnahmen – keine anderen als die vom Kläger oder vom Beklagten vorgelegten Beweise berücksichtigt. Mit anderen Worten, der Kläger muss behaupten und Beweise vorlegen, dass er die Immobilie nicht aufgegeben hat. Das Gericht wird keine Tatsachenfeststellungen von sich aus treffen.

Obwohl es für die Erhebung einer Feststellungsklage scheinbar keine Ausschlussfrist gibt, da das Eigentum nicht verjährt, weisen wir darauf hin, dass dies nur scheinbar der Fall ist. Der Schutz eines gutgläubigen Erwerbers kann das Scheitern der Feststellungsklage herbeiführen. Dieselbe Folge droht, wenn der Eigentümer die Klage erst nach dem Ablauf von zehn Jahren erhebt, in denen der Staat das Eigentum an der Immobilie ersessen hat.

Wenn der Staat beschließt, das Eigentum an einen Dritten gegen Entgelt zu übertragen, wird es für den ursprünglichen, derzeit nicht eingetragenen Eigentümer nahezu unmöglich, sein Eigentumsrecht durchzusetzen. Das Gesetz bevorzugt den Schutz des Erwerbers, der sich in gutem Glauben auf die Eintragung im Grundbuch oder deren Richtigkeit verlässt.

Solange das Eigentumsrecht dieses Dritten jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat der Eigentümer immer noch die Möglichkeit, Widerstand zu leisten, muss jedoch unverzüglich handeln. Bevor die Eintragung genehmigt wird, muss er die Feststellungsklage erheben und gleichzeitig einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs auf dem betreffenden Grundstück einlegen. Wir empfehlen den Klägern, den Widerspruch auch dann einzutragen, wenn das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts des Dritten, auf den der Staat das Grundstück überträgt, noch nicht eingeleitet wurde.

Der Widerspruch schließt die Gutgläubigkeit des Dritten aus und signalisiert, dass der Status im Grundbuch möglicherweise nicht der Realität entspricht. Wird der Widerspruch rechtzeitig eingetragen und die Feststellungsklage erfolgreich ist, so ist die anschließende Übertragung auf den Dritten von Anfang an ungültig und das Eigentumsrecht desjenigen, der im Verfahren erfolgreich war, wird im Grundbuch eingetragen.

Eine erlassene einstweilige Verfügung hat ähnliche Wirkungen wie ein Widerspruch.