Verhaltensbedingte Kündigung eines Mietverhältnisses – geht das?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Bekannt ist, dass ein Mietverhältnis gekündigt werden darf, wenn der Mieter mit seinen Mietzahlungen in bestimmter Höhe im Rückstand ist. Wann das der Fall ist, ist im Gesetz geregelt. Weniger klar ist, ob und unter welchen Voraussetzungen einem Mieter wegen seines Verhaltens dem Vermieter gegenüber gekündigt werden darf. Dazu der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck:

Genauso wie Arbeitsverhältnisse, sind Mietverhältnisse sogenannte Dauerschuldverhältnisse, bei denen die Vertragsparteien dauerhaft vertraglich aneinander gebunden sind. Zwischen Mieter und Vermieter muss, wie auch zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber, ein Vertrauensverhältnis bestehen.

Wird das Vertrauen zwischen den Vertragsparteien beispielsweise durch eine grobe Pflichtverletzung des Mieters zerstört, und wird dadurch die Fortführung des Vertragsverhältnisses für den Vermieter unzumutbar, darf der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich fristlos kündigen: Das Dauerschuldverhältnis hat dann keine Grundlage mehr.

Bei weniger gewichtigen Pflichtverletzungen durch den Mieter ist die Kündigung nur nach vorheriger Abmahnung möglich, wenn also der Mieter seine Pflichtverletzung trotz wirksamer Abmahnung wiederholt hat.

Wann aber liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung vor, die zur fristlosen Kündigung berechtigt?

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten dem Vermieter gegenüber schwerwiegend verletzt, wenn er eine Straftat zu seinen Lasten begeht. Das gilt regelmäßig bei Beleidigungen, bei einem Diebstahl und auch bei einem Betrug.

Wer beispielsweise seinen Vermieter im Streit „Arschloch“ oder „Wichser“ nennt, muss regelmäßig damit rechnen, dass der Vermieter ihm deshalb wirksam fristlos kündigen darf. Das gilt auch für den Mieter, der etwa das Fahrrad seines Vermieters klaut, oder bei ihm einbricht. 

Weniger deutlich sind Fälle, in denen beim Mieter kaum straftätliches Verhalten erkennbar ist, etwa weil er geringwertige Sachen aus dem gemeinsam genutzten Garten oder aus dem Hausflur entwendet, Blumen umtopft oder die ungenutzte Gießkanne des Vermieters mitnimmt.

In solchen Fällen weiß der Mieter oft gar nicht, dass die Gegenstände, die er benutzt oder mit nach Hause nimmt, dem Vermieter gehören. Hier wäre dem Mieter weniger vorzuwerfen, weshalb eine schwerwiegende Pflichtverletzung regelmäßig ausscheiden dürfte.

In solchen Fällen wird der Vermieter wohl zuerst abmahnen müssen. Spricht er gleich die fristlose Kündigung aus, wird diese meist unwirksam sein.

Eine weiteres Schwierigkeit für den Vermieter ist, dass er die Pflichtverletzung, also die Beleidigung oder den Diebstahl, vor Gericht beweisen muss.

Insgesamt gilt, dass die Wirksamkeit einer Kündigung wegen eines mieterseitigen Verhaltens von den Umständen des Einzelfalls abhängt. So muss bei einer Beleidigung immer auch der Kontext mit berücksichtigt werden, etwa das Verhalten des Vermieters im Streitgespräch oder andere Umstände, wie das Vorliegen eines Härtefalls.

Im Fall einer Kündigung sollte man sich möglichst zeitnah Rechtsrat bei einem auf Wohnungskündigung und Räumungsklagen spezialisierten Fachanwalt für Mietrecht holen und mit ihm die weitere Vorgehensweise besprechen. Eine mietrechtliche Beratung lohnt sich oft auch im Vorfeld, wenn man spürt, dass der Vermieter einen los werden will, aber noch keinen Kündigungsgrund gefunden hat.

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Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.