Verschärfte Auflagen für Bauvorhaben auf Ibiza / More stringent building regulations in Ibiza

Der Inselrat von Ibiza hat die Auflagen für Bauvorhaben im ländlichen Gebiet im aktuellen Bebauungsplan („PTI“) per Gesetzesänderung Ende des Jahres 2016 weiter verschärft, nachdem bereits Anfang 2016 das Gesetzesdekret 1/2016 der Balearen-Regierung in Palma der Mallorca in Kraft getreten war, mit dem u.a. das Bodengesetz der Balearen geändert wurde.

Dieses Gesetzesdekret („decreto ley“) aus Palma setzt die Anwendungen der vorhandenen Vorschriften lediglich aus. Begründet wird das mit besonderer Dringlichkeit, um irreversible Zustände zu verhindern. Das Aussetzen der Anwendung bestimmter Vorschriften ist nur provisorisch, bis entsprechende endgültige Vorschriften erlassen werden. Die Regierung hat sich hierfür eine Frist bis Ende 2017 gesetzt.

Die für sogenannte Schwarzbauten auf ländlichen Grund und Boden („suelo rustico“) seit März 2014 bestehende Amnestie wurde damit im Januar 2016 auch für Ibiza außer Kraft gesetzt. Vorher eingereichte Unterlagen wurden seitdem weiter bearbeitet, sofern alle notwendigen Unterlagen der zuständigen Gemeinde rechtzeitig vorlagen. Etwas anderes gilt hingegen bei Bauanträgen im Schutzgebiet von besonderem Interesse, sog. Zona ANEI („Areas naturales de especial interes“), wo das Gesetzesdekret eine retroaktive Wirkung von 3 Monaten hat. Das bedeutet, ein Bauantrag für ein Immobilienprojekt in der ANEI-Zone wurde nur von der Gemeinde bearbeitet, wenn dieser drei Monate vor Inkrafttreten des Gesetzesdekrets eingereicht worden war.

Seit Anfang 2016 gilt damit auf Ibiza wieder der alte status quo: Gegen illegal errichtete Bauten kann wegen der verstrichenen Zeit nicht mehr vorgegangen werden, sie werden aber dadurch nicht legal. Liegen die Immobilien hingegen im Naturschutzgebiet und wurden die Bauten nach Februar 1991 errichtet, kann die Behörde jederzeit einschreiten und im Einzelfall den Abriss verfügen.

Am 30. November 2016 hat der Inselrat von Ibiza wie eingangs erläutert die Voraussetzung für die Bebauung in ländlichen Gebieten mit Veränderungen des Bebauungsplanes („PTI“) weiter verschärft. Ziel ist es laut der im Amtsblatt veröffentlichten Gesetzesveränderung, der Immobilien-Spekulation im ländlichen Bereich auf Ibiza ein Ende zu bereiten und besonders geschützte Zonen vor massiven Bebauungen zu bewahren. Folgende Eckpunkte der Gesetzesänderung des Bebauungsplans auf Ibiza gilt es hervorzuheben:

• Das Bauvolumen auf normalen ländlichen Boden („suelo rustico comun“) für Einfamilienhäuser wird verringert. Die Obergrenze liegt nunmehr bei 320 Quadratmetern, was die Anbauten einschließt. Pro Einfamilienhaus darf nur ein Swimmingpool gebaut werden; die Wasserspiegel-Größe darf 35 Quadratmeter nicht übersteigen.
• Genereller Baustopp in den Naturschutzgebieten Red Natura 2000, SRP-ARIP (Naturschutzgebiete in einzigartiger Lage), SRP-APR (feuergefährdete Zonen) und SRC-F (bewaldete Zonen).
• Auf Grundstücken, die nach dem 1. November 2016 aufgeteilt wurden, dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut werden, es sei denn, die Parzellierung erfolgte aufgrund einer Schenkung zwischen Eltern und Kindern oder einer Erbschaft unter Familienangehörigen. Damit soll eine exzessive Parzellierung und Bebauung auf dem Land verhindert werden.
• Alle Umzäunungen müssen der Natur angepasst werden und dürfen nicht höher als ein Meter sein.
• Alle Bauprojekte von Bauten in ländlichen Gebieten müssen ein Regenwasserauffangbecken von mindestens 15.000 Litern vorsehen. Ungeklärt ist die Frage, ob die Veränderung des Bebauungsplans auch auf bereits eingereichte Bauanträge angewendet werden soll. So heißt es in der Übergangsvorschrift („Disposicion transitoria“) des Gesetzes, dass die Veränderungen nicht auf Bauanträge Anwendung findet, bei denen bereits die vollständige Dokumentation vorliegt („documentacion completa“). Ist mit der „vollständigen Dokumentation“ gemeint, dass diese vorhanden sein muss, wenn die Gemeinde die Bauakte dem Inselrat weiterleitet? Oder kann der Inselrat bis zum Erlass seines abschließenden Gutachtens („informe favorable del Consell“) darüber entscheiden, ob eine Bauakte die komplette Dokumentation aufweist? In Rahmen der Anwendung dieser Norm wird es immer wieder zu Fragen kommen, die nur durch die Auslegung der gesetzlichen Regelung zu lösen sind.

English version:

The Ibiza Island Council approved a set of amendments to the Territorial Plan for Ibiza (PTI) at the end of 2016 which will mean tougher building regulations. The beginning of 2016 had already seen the implementation of Decree Law 1/2016 which changed the Ibiza Land Law, amongst other things, and also suspends the implementation of existing rules.

The Government, based in Palma, established this measure in order to avoid irreversible damages. The suspension of certain regulations is provisional and will only stand until the corresponding final regulation has been approved. For this the government has set a deadline for the end of 2017. The Decree Law of January 2016 also saw the suspension of the amnesty on illegal builds which had been in place since March 2014, allowing illegally built structures to be legalized by the payment of a fine.

The island’s Town Councils had since then only been processing building permit applications for which all the relevant documents had been submitted. The same did not apply for building projects in natural areas of special interest (ANEI), for which the decree offered a retroactive effect of three months. This means that building project applications for these areas would only be accepted if they had been presented to the council three months prior to the Decree Law coming into effect.

So, from the beginning of 2016, the previous regulations are once again applied in Ibiza: it will not be possible to take action against illegal builds after a certain amount of time has passed, although this will not mean that they will become legalized. If, however, the building was constructed in a protected area and was built after February 1991, the authorities can intervene at any time and order its demolition. As detailed above, on November 30, 2016, the Ibiza Island Council approved changes to the PTI to limit building on rural land. The aim of the regulations, which were printed in the „BOIB” (Official Gazette of the Balearic Islands) on December 1, 2016, is to put an end to property speculation on rural land and curb the extensive urbanization of protected areas. The following PTI changes are noteworthy:

• The built surface area for single family dwellings on rural land has been reduced to 320 m2, including annexes. Only one swimming pool per house will be allowed that cannot exceeding 35 m2.
• Permission will not be granted to build new properties on land which is part of the 2000 Nature Network or classified as Protected Rural Land of Scenic Interest, a Fire Risk Prevention Areas or Common Forested Rural Land.
• After November 1st, 2016 it will not be possible to develop segregated plots of land unless these were handed down from parent to child or inherited from a relative. This is intended to avoid excessive development and fragmenting of rural land.
• Fences will have to be in keeping with their natural surroundings and cannot exceed one meter in height.
• All new building projects on rural land will have to include a rain water storage tank with a capacity of at least 15,000 liters. It is not clear whether the changes made to the PTI will also apply to projects which have already been submitted. According to transitional provisions, the changes won’t apply to building permit applications with the complete documentation. Does this mean however that it is the City Council who decides if the complete documentation has been presented before it files the construction work dossier to the Ibiza Island Council? Or is it actually the Ibiza Island Council who decides this before it issues a favourable report? What is certain is that, in many cases, there will be a large degree of uncertainty about how the regulations will be applied and that this can only be clarified by following the legal framework.