Versteckter Mangel beim Hauskauf – Gewährleistungsausschluss bei arglistigem Verschweigen

Versteckter Mangel beim Hauskauf – OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21.01.2019 29 U 183/17

Das Oberlandesgericht in Frankfurt hatte einen Fall zu entscheiden, in dem nach dem Kauf eines Grundstücks mit einem Haus aus den 1930er Jahren von den Käufern festgestellt wurde, dass verschiedene gravierende Mängel bestehen. 

Das Haus war im Dachstuhl von Holzbock befallen. Im Keller und den darüber gelegenen Wänden befand sich brauner Holzschwamm infolge längere Zeit bestehenden Feuchtigkeitsschadens.

Beide Mängel sind durch den Verkäufer in der Vergangenheit nachweislich und erfolglos behandelt worden.

Erheblichkeit des Gewährleistungsausschlusses

Mit notariellem Kaufvertrag wurde ein zunächst wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Die Kaufvertragsverhandlungen führte der Sohn des Verkäufers, der den Mangel dem Käufer nicht mitgeteilt hat.

Unwirksamkeit des Gewährleistungssauschlusses bei arglistiger Täuschung

Das Oberlandesgericht in Frankfurt hatte vorliegend entschieden, dass der Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB unwirksam ist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das Gericht stellte dazu fest, dass der Käufer lediglich die objektiven Umstände darlegen und gegebenenfalls nachweisen müsse, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstände zulassen. 

Es obliege dem Verkäufer, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblichen Umstände von sich aus zu offenbaren, wenn er sie selber kennt oder zumindest für möglich hält. Das trifft insbesondere für Mängel zu, die einer Besichtigung nicht zu zugänglich und damit ohne weiteres auch nicht erkennbar sind.

Den Käufer trifft lediglich die Darlegungslast äußerer Umstände

Nicht nachzuweisen ist die konkrete Kenntnis des Verkäufers von den Mängeln. Diese sogenannte innere Tatsache kann lediglich durch die Würdigung des Gerichts ermittelt werden.

Im vorliegenden Fall sollte über die Vernahme von Zeugen ermittelt werden, ob der Verkäufer bereits Dritten gegenüber die Mängel mitgeteilt hatte. Darüber hinaus spricht auch das Schadensbild bestehend aus verschiedenen im Ergebnis erfolglosen Sanierungsversuchen des Wasserschadens und des Befalls mit Holzbock für die Kenntnis des Verkäufers. Diese Indizien reichen nach Auffassung des Gerichts dem Grunde nach aus.

Zusammenfassung

Mit dieser Entscheidung stellt das Gericht klar, dass Käufer die unter Gewährleistungsausschluss eine Immobilie erworben haben und sich sodann erheblichen verdeckten Mängeln ausgesetzt sehen, den Gewährleistungsausschluss in der Regel nicht zu fürchten haben. Es kommt vielmehr darauf an, mit vernünftiger Sachaufklärung die Kenntnisse des Verkäufers von den zumeist erheblichen Mängeln darzulegen.