Vollstreckung aus Grundschuld gegen neuen Grundstückseigentümer

Soll die Vollstreckung aus einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld gegen den späteren Eigentümer eines Grundstückes betrieben werden, macht allein die im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO eine sog. Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 727 ZPO gegen den neuen Eigentümer des Grundstückes nicht entbehrlich.

Im vorliegenden Fall betrieb die Beteiligte zu 1. die Zwangsversteigerung der Grundstücke der Beteiligten zu 2. und 3. aus einer mit dem Vermerk „vollstreckbar nach § 800 Abs. 1 ZPO“ eingetragenen Grundschuld über 220.000,00 EUR. Grundlage hierfür war eine Grundschuldbestellungsurkunde, in welcher sich der Voreigentümer der Grundstücke der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück in der Weise unterworfen hatte, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer wegen aller Ansprüche an Kapital und Zinsen aus der Grundschuld zulässig sein soll. Die gegen den Voreigentümer des Grundstücks erteilte vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde war den Beteiligten zu 2. und 3. vor Beginn der Zwangsvollstreckung zugestellt, indes gegen diese keine Vollstreckungsklausel erteilt worden. Im Versteigerungstermin wurde dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt, woraufhin die Grundstückseigentümer Beschwerde beim zuständigen Landgericht einlegten, welches den Zuschlagsbeschluss aufhob und die Erteilung des Zuschlags versagte – gem. Beschluss des BGH - V ZB 212/17 – zurecht:

Denn eine die Beteiligte zu 1. zur Vollstreckung gegen die Beteiligten zu 2. und 3. aus der Grundschuld legitimierende Vollstreckungsklausel war vorliegend nicht erteilt und nicht zugestellt worden. Damit fehlte es an einer Vollstreckungsvoraussetzung gemäß § 750 Abs. 1 ZPO. Hiernach darf die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen diese stattfinden soll, in der Urkunde oder der ihr beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Zwar erlaube die der Grundbucheintragung zu Grunde liegende Grundschuldbestellungsurkunde die Vollstreckung in das betreffende Grundstück, da die vom Voreigentümer bestellte Grundschuld nach § 800 ZPO vollstreckbar war. Indes hätte die Grundschuldbestellungsurkunde nach §§ 727, 795 ZPO mit einer Rechtsnachfolgeklausel gegen die Beteiligten zu 2. und 3. versehen werden müssen, die vor der Vollstreckung zusammen mit der notariellen Urkunde hätte zugestellt werden müssen. § 800 Abs. 1 ZPO solle zwar die Zwangsvollstreckung auch gegen einen Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers ermöglichen, mache indes die Rechtsnachfolgeklausel als weitere Voraussetzung hierfür nicht entbehrlich.

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