Was passiert, wenn der Mieter stirbt?

Wenn ein Mieter stirbt, ergibt sich für den Vermieter die Frage nach dem Mietvertrag. Wer ist der neue Vertragspartner und gibt es überhaupt einen? Für die Mitbewohner des Verstorbenen bzw. die Verwandten ist zu klären, ob sie in der Wohnung bleiben können, bzw. weiter Miete bezahlen müssen.

Welche Rechte haben weitere Mieter der Wohnung?

Häufig sind in einem Vertrag mehrere Personen als Mieter aufgeführt. Wenn einer dieser Mieter stirbt, endet das Mietverhältnis nicht, sondern wird mit den anderen Mietern fortgesetzt. Allerdings steht den verbleibenden Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Ein solches Sonderkündigungsrecht hat der Vermieter nicht. Er ist verpflichtet, das Mietverhältnis fortzusetzen, sofern die überlebenden Mieter dies wünschen.

Dürfen Familienangehörige in der Wohnung bleiben?

Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen in einer Wohnung lebten, haben einen Anspruch in der Wohnung zu verbleiben, wenn sie einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Dies ist der Fall nach einem längeren Zusammenleben, dem Führen einer gemeinsamen Haushaltskasse, falls sie verheiratet waren und gilt auch dann, wenn die Angehörigen nicht als Mieter im Vertrag standen. Laut Paragraf 563 BGB dürfen Lebenspartner, Kinder oder Familienangehörige in den bestehenden Mietvertrag eintreten, sofern sie bisher in der Wohnung gelebt haben. Ein Anspruch auf die Wohnung besteht also nicht, wenn Sie nicht der Lebensmittelpunkt der Familienangehörigen war.

Die Angehörigen sind jedoch nicht verpflichtet den Mietvertrag zu übernehmen. Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Hauptmieters den Eigentümer informieren, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen. In diesem Fall werden die Angehörigen so gestellt, als ob nie ein Mietvertrag bestanden hätte. D. h. sie müssen umgehend aus der Wohnung ausziehen und haben gegenüber dem Vermieter keine Verpflichtungen.

Der Vermieter kann einem Vertragseintritt der Angehörigen nur dann widersprechen, wenn ein gewichtiger Grund vorliegt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters bestehen. In einem entsprechenden Urteil hat das Amtsgericht München einer Vermieterin recht gegeben, die wegen Zahlungsproblemen die Herausgabe der Wohnung von den Familienangehörigen verlangte.

Welche Rechte haben die Erben?

Wenn keine weiteren Mieter existieren und Familienangehörige keinen Anspruch auf die Wohnung erheben, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt. Diese treten anstelle des Mieters mit allen Rechten und Pflichten automatisch in den Vertrag ein. D. h., sie sind verantwortlich für Mietzahlungen, eventuelle Schönheitsreparaturen oder die Kosten der Räumung.

Den Erben steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Wenn sie dieses innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls ausüben, endet der Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist. Wenn die Berechtigten das Erbe ausschlagen, übernehmen sie keine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Allerdings haben sie dann auch nicht das Recht, Gegenstände oder Erinnerungsstücke aus der Wohnung zu entnehmen. Wenn es keine Erben gibt oder das Erbe ausgeschlagen wird, geht der Mietvertrag auf den Staat über.

Falls die Erben in der Vergangenheit nicht in der Wohnung gewohnt haben, hat auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Möchte er dies wahrnehmen, muss er die Kündigung an alle Erben schicken. Umgekehrt müssen auch alle Erben die Kündigung unterschreiben, wenn sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen.

Was passiert, wenn keine Erben bekannt sind?

Falls dem Vermieter keine Erben bekannt sind und diese sich auch nicht bei ihm melden, empfiehlt sich der Gang zum Nachlassgericht. Das Nachlassgericht teilt dem Vermieter die notwendigen Informationen zu den Erben mit. Sollte es keine Erben geben oder diese nicht bekannt sein, kann der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen. Der Nachlasspfleger vertritt dann stellvertretend die unbekannten Erben. Gegenüber dem Nachlasspfleger kann der Vermieter auch Miete fordern und den Vertrag kündigen. Sofern durch Renovierung und Räumung Kosten anfallen, wird die Bezahlung über den Nachlasspfleger organisiert. Wenn allerdings kein Geld im Nachlass vorhanden ist, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.

Wichtig: Der Vermieter darf die Wohnung nicht selbst räumen oder den Inhalt verwerten. Sollte später ein Erbe auftauchen und den Nachlass einfordern, ergibt sich durch ein solches Handeln ein Beweisproblem.

Rechtsanwalt Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen