Wie Mieter ihre Wohnung verlieren: Die drei verbreitetsten Kündigungsgründe

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Es gibt drei verbreitete Kündigungsgründe, auf die der Mieter besonders acht geben sollte, wenn es Konflikte mit dem Vermieter gibt und er die Kündigung seines Mietverhältnisses befürchtet. Welche Kündigungsgründe das sind, und wie der Mieter in den jeweiligen Situationen am besten den Wohnungsverlust vermeidet, sagt der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck:

Eine der verbreitetsten Kündigungsgründe ist der Eigenbedarf. Nach meiner Schätzung ist der Eigenbedarf als Kündigungsgrund allerdings in etwa vierzig bis sechzig Prozent der Fälle zumindest fragwürdig. Damit meine ich, dass der Eigenbedarf in solchen Fällen meist nur vorgeschoben ist, um einen unliebsamen Mieter los zu werden. Einer gerichtlichen Überprüfung hält dieser „Eigenbedarf“ dann nicht stand.

Um einen Verlust der Wohnung wegen vorgeschobenem Eigenbedarf zu verhindern, sollte sich der Mieter früh danach erkundigen, am besten bei einem auf Kündigungen spezialisierten Fachanwalt für Mietrecht, ob der Eigenbedarf des Vermieters überhaupt gerechtfertigt sein könnte. 

Häufig kommt auch die Kündigung wegen eines Mietrückstandes vor, der nach einer überhöhten Mietminderung entstanden ist.

Der Mieter riskiert hier oft deshalb den Verlust seiner Wohnung, weil er eine Mietminderungsquote aufgrund von Mietmängeln berechnet und der Mietzahlung zugrunde gelegt hat, die selbst ein Fachanwalt für Mietrecht nicht mit absoluter Sicherheit bestimmen kann.

Nach und nach entsteht so ein Mietrückstand, der den Vermieter zur ordentlichen und gegebenenfalls auch zur fristlosen Kündigung berechtigt. Zwar kann der Mieter durch eine Nachzahlung unter Umständen die fristlose Kündigung ungeschehen machen; die ordentliche Kündigung wird davon aber nicht betroffen, mit der Folge der der Mieter die Wohnung oft auch dann verliert, wenn es tatsächlich Mietmängel gegeben hat – nur nicht genug, um die vom Mieter vorab angesetzte Mietminderungsquote zu rechtfertigen.

Tipp für den Mieter: Überweisen Sie die Miete trotz der Mängel immer unter Vorbehalt in voller Höhe weiter, und lassen Sie die Minderungsquote nach anwaltlicher Rücksprache oder durch ihn vertreten gerichtlich feststellen, gemeinsam mit einer Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete.

Hinzu kommt die Kündigung wegen unberechtigter Zutrittsverweigerung. Zu der ist der Vermieter unter Umständen berechtigt, wenn der Mieter ihm den Zutritt zu seiner Wohnung in unberechtigter Weise verwehrt.

Meist handelt es sich um Renovierungsarbeiten, wegen der der Vermieter in die Wohnung möchte. Der Mieter geht hier ein Risiko ein, wenn er dem Vermieter den Zutritt verweigert, da die Gerichte dem Mieter hier diesbezüglich hohe Hürden auferlegen.

Der Mieter kann einer Kündigung nur dann sicher aus dem Weg gehen, wenn er dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung überhaupt nicht verweigert.

Wer sich deswegen beeinträchtigt fühlt, kann nach anwaltlicher Rücksprache vom Gericht feststellen lassen, ob und wann der Mieter dem Zutrittsbegehren des Vermieters wirksam widersprechen darf.

Wer dem Zutrittsbegehren widerspricht, riskiert eine Kündigung. Zwar kann sich im Rahmen eines Räumungsprozesses herausstellen, dass die Kündigung unberechtigt gewesen ist. Der Mieter kann einen jahrelangen, belastenden, Prozess aber dadurch verhindern, dass er den Vermieter hineinlässt und notfalls selbst auf Feststellung klagt.

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Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.