Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben?

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mit Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 195/03 entschieden.

Was bedeutet diese Entscheidung konkret für den Mieter?

1. Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, darf der Mieter die Miete inklusive der Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten um den Prozentsatz der entsprechenden Flächenabweichung mindern. 

Beispiel:

Die am 01. Januar 2014 angemietete Wohnung hat laut Mietvertrag eine Fläche von 100 m². Die Miete beträgt 800,00 € kalt zzgl. 200,00 € Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten, mithin insgesamt 1.000,00 €.

Im April 2018 misst der Mieter nach und stellt fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 80 m² groß ist. Mit Wirkung ab Mai 2018 hat der Mieter das Recht die Miete um 20 % zu mindern, die Miete reduziert sich also um 200,00 € auf 800,00 €.

Aber wie immer im Minderungsrecht gilt, die Miete sicherheitshalber weiterhin vollständig, aber unter dem Vorbehalt einer Rückforderung in der entsprechenden Höhe (im Beispiel 20 %) zu zahlen. Anderenfalls riskiert der Mieter, für den Fall, dass er sich vermessen hat, eine Kündigung seines Mietverhältnisses. Die überzahlte Miete kann der Mieter hingegen jederzeit vom Vermieter, notfalls im Wege der Klage, zurückverlangen.

2. Daneben hat der Mieter das Recht die auf Grund der Flächenabweichung in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück zu verlangen.

Beispiel:

In unserem obigen Beispiel darf der Mieter die zu viel gezahlte Miete bis zurück zum Mietbeginn vom Vermieter verlangen. Der Rückforderungsanspruch verjährt nämlich nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren, da der Mieter erst im April 2018 erfahren hat, dass seine Wohnung mehr als 10 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ohne diese Kenntnis verjährt der Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB erst nach 10 Jahren.

Der Mieter kann daher einen Betrag von 10.400,00 € (200,00 € x 52 Monate) vom Vermieter zurückverlangen.

3. Auch kann der Mieter unter Umständen zu viel gezahlte Betriebs- und (anteilig) Heizkosten zurückverlangen, da auch diese Kosten zumeist nach der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden (§ 556a Abs. 1 BGB). Der Saldo aus der Abrechnung ist dann entsprechend der tatsächlichen Wohnungsgröße zu korrigieren; zu viel Gezahltes ist an den Mieter zurück zu zahlen.