Zurückweisung von Kündigungsvollmacht in Grundstückskaufvertrag

Wird der Käufer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag bevollmächtigt, vor dem Eigentumsübergang auf ihn das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so kann der von ihm gekündigte Mieter die Kündigung wegen fehlender Vorlage der Originalvollmacht zurückweisen. Eine  der ausgesprochenen Kündigung beigefügte notarielle Ausfertigung des Kaufvertrages und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht genügen diesen Anforderungen nicht.

Dem – nicht rechtskräftigen – Beschluss des OLG München vom 21.10.2019 – 7 U 3659/19 – lag folgender Sachverhalt zugrunde: die bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages in Vollmacht vertretene Verkäuferin verkaufte ein zum damaligen Zeitpunkt an die Beklagte vermietetes Gewerbegrundstück an die Klägerin. Diese übernahm im Grundstückskaufvertrag den Mietvertrag und wurde von der Verkäuferin bevollmächtigt, ab dem Übergabetag alle Rechte aus diesem Mietvertrag geltend zu machen einschließlich des Rechtes, Kündigungen auszusprechen. Nach Übergabe des Grundstückes, aber noch vor Grundbuchumschreibung auf sie kündigte die Klägerin namens und in Vollmacht der Verkäuferin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges außerordentlich und fristlos. Dem Kündigungsschreiben legte sie eine notarielle Ausfertigung des Kaufvertrages nebst einer beglaubigten Abschrift der Verkaufsvollmacht bei. Die Beklagte wies 2 Tage später das Kündigungsschreiben „gem. § 174 BGB zurück“, zahlte die rückständigen Monatsmieten und berief sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung.

Nach Auffassung des OLG durfte die Beklagte die Kündigung zu Recht zurückweisen. Nach § 174 BGB kann die Beklagte die Vorlage einer Originalvollmacht der Verkäuferin des Grundstücks als ihrer Vermieterin verlangen. Sie musste sich auch nicht auf eine angebliche Überprüfung der Vollmacht durch den Notar im Rahmen des Vertragsabschlusses verweisen lassen, bei welcher sie nicht anwesend war und auf deren Durchführung sie keinen Einfluss hatte. Das in § 174 BGB dem Geschäftsgegner eingeräumte Prüfungsrecht ist auf eine eigene schnelle (unverzügliche) Klärung der Vertretungsstuation gerichtet. Nachdem die Vollmacht auch nicht von dem beurkundenden Notar selbst beurkundet worden war, genügte es auch nicht, dass in dem notariellen Vertrag auf die privatschriftliche Vollmacht Bezug genommen und diese selbst in beglaubigter Abschrift als Anlage beigefügt war. Es bedurfte deren Vorlage in Urschrift oder in (notariell beurkundeter) Ausfertigung.

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