Zustimmung des Eigentümers bei Verkauf des Erbbraurechts

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen.  Der Eigentümer des Grundstücks (Erbbaurechtsgeber) räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, das Grundstück zu nutzen. Er wird Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück.

In den Erbbauverträgen ist regelmäßig geregelt, dass im Falle eines Verkaufs die Zustimmung des Eigentümers erforderlich ist. Die Zustimmung ist in § 5 ErbauRG geregelt.

In der Praxis treten hier häufig Probleme auf. Der Eigentümer macht insofern nicht selten sein Zustimmung davon abhängig, dass etwa der neue Erbbauberechtigte einen höheren Erbpachtzins zahlen soll.

Gesetzlich regelt § 7 ErbauRG die Voraussetzungen, unter den eine Zustimmung erteilt werden muss. Danach muss die Zustimmung erteilt werden, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung  der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Dann ist die Zustimmung zu erteilen. Der Zweck der Erbbaurechtsbestellung ergibt sich allgemein aus dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags, aus den Umständen seines Zustandekommens und seiner Handhabung durch die Beteiligten. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn der Zweck infolge der Veräußerung nicht mehr vollständig erreicht werden kann. Der Erwerber bietet insofern Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Pflichten, wenn er zum einen leistungsfähig und – leistungsbereit ist, wobei insofern etwa auf die Vermögensverhältnisse abzustellen ist. Ferner müssen auch seine weiteren persönlichen Verhältnisse Gewähr für die ordnungsgemäße Pflichterfüllung bieten.

Wird die Zustimmung des Grundstückseigentümers ohne ausreichenden Grund verweigert, so kann sie auf Antrag des Erbbauberechtigten durch das Amtsgericht ersetzt werden.

Die grundlose Verweigerung der Zustimmung kann für die Eigentümer auch Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Sollten Sie beabsichtigen, ein Erbbaurecht zu verkaufen, so ist es im Falle der fehlenden Zustimmung zu empfehlen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wir stehen Ihnen insofern gerne zur Verfügung.