10 Fragen, 10 Antworten: Hilfe, mein Vermieter ist Pleite! Was nun?

1.) Besteht der Mietvertrag über die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens fort?

Ja! Diesbezüglich enthält § 108 Abs. 1 S. 1 der Insolvenzordnung eine ganz klare Reglung, nach der ein Mietvertrag grundsätzlich über die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens hinaus fortbesteht.

2.) Wer ist nach Anordnung eines Insolvenzverfahrens überhaupt Vermieter?

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Insolvenzverwalter Vertragspartei. Er wird mit Eröffnung auch der alleinige Adressat für Kündigungserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungserklärungen.

3.) An wen muss nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Miete gezahlt werden?

Mit der Insolvenzeröffnung verliert der Vermieter das Recht zum Forderungseinzug der Mieten, da die Mietzinsansprüche in die Masse fallen. Soll heißen: Die Miete ist nach Eröffnung an den Insolvenzverwalter zu leisten. Gem. §§ 81, 82 InsO kann der Mieter somit nur schuldbefreiend an den Verwalter zahlen.

4.) Was ist, wenn die Mieten nach angeordneter Insolvenz trotzdem noch an den Vermieter gezahlt werden?

Jede Zahlung des Mieters, die er nach Kenntnis der angeordneten Insolvenz trotzdem noch an den Vermieter leistet, wird Teil der Insolvenzmasse und ist verloren. Sie muss nach Aufforderung dann noch einmal an den Insolvenzverwalter geleistet werden.

5.) Kann der Vermieter wegen der Stellung eines Insolvenzantrages seinem Mieter kündigen?

Nein! Nach § 112 InsO setzt mit dem Insolvenzantrag eine Kündigungssperre ein. Der Vermieter kann ab Antragstellung nicht mehr wirksam kündigen

• wegen eines Zahlungsverzuges aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag oder
• wegen Vermögensverschlechterung des Mieters.

6.) Ist der Insolvenzverwalter auch zur Instandsetzung von mangelhaften Mietwohnungen zuständig?

Ja! Die Instandsetzungspflicht wird mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Massenverbindlichkeit. Demnach kann der Insolvenzverwalter auf Mangelbeseitigung in Anspruch genommen werden.

7.) Der Insolvenzverwalter weigert sich zur Mangelbeseitigung. Was kann der Mieter tun?

Ansprüche auf Mängelbeseitigung sind nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Masseforderungen. Das bedeutet, dass entsprechende Klagen ab diesem Zeitpunkt gegen den Verwalter gerichtet werden müssen.

8.) Kann der Mieter vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen?

Wenn die Kaution, wie grds. Nach § 551 Abs. 3 S. 3 BGB vorgeschrieben, vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt worden ist, gehört sie nicht zur Insolvenzmasse im Sinne des § 35 InsO. Folglich kann der Mieter dann an der Kaution nach § 47 InsO ein Aussonderungsrecht geltend machen. So gesehen ist die Kaution insolvenzfest.

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter gesetzeswidrig auf die Kaution zugegriffen und sie nicht getrennt angelegt hat. Dann hat der Mieter nur eine Schadensersatzforderung – und diese Schadensersatzforderung ist leider nur Insolvenzforderung. Wirtschaftlich hat der Mieter somit seine Kaution verloren.

9.) Was für Rechte hat der Mieter, wenn er nicht weiß, ob sein Vermieter die Kaution insolvenzfest angelegt hat?

Wenn der Mieter nicht weiß, ob der Vermieter seine Kaution insolvenzfest angelegt hat bzw. diese überhaupt noch vorhanden ist, kann er den Verwalter auf Auskunft verklagen.

10.) Was ist mit der Auszahlung der Nebenkosten?

Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich entschieden, dass ein Zwangsverwalter Betriebskostenguthaben aus der Zeit vor seiner Zwangsverwaltung auszahlen muss (BGH, VIII ZR 333/02 vom 26. März 2003, MM 03, 261). Hinsichtlich der Insolvenzverwaltung wurde dagegen jedoch entschieden, dass es sich bei einem Betriebskostenguthaben nicht um eine insolvenzfeste und aufrechenbare Masseverbindlichkeit handelt. Ein Guthaben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ergibt, stellt demnach eine Insolvenzforderung dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann.