Baugenehmigung falsch ausgeführt? Behörde droht mit Bußgeld und Abrissverfügung

Grundsätzlich gilt in Deutschland, das Bauvorhaben im öffentlichen, wie im privaten Bereich einer Genehmigung bedürfen zu. Seien es Neubauten, Umbauten oder auch der Abriss. Geregelt ist dies in den Landesbauordnungen, dort finden Sie auch die Ausnahmen.

Ob Sie für Ihr Bauvorhaben eine Genehmigung benötigen klären Sie am besten mit einer Bauvoranfrage. Je genauer Sie beschreiben was Sie vorhaben, umso schneller und präziser erhalten Sie von der Behörde Auskunft.

Das kann bei dem Kauf eines Grundstücks, dass Sie bebauen wollen, schon mal eine Menge Ärger ersparen.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Wenn es einer Genehmigung bedurft hätte und Sie trotzdem bauen („auf meinem Land bestimme ich”) kann es sehr teuer für Sie werden. Zum einen müssen Sie Ihren „Schwarzbau” wieder beseitigen und zum anderen ein saftiges Bussgeld zahlen.

Wer so klar gegen geltendes Recht verstösst, hat meistens bereits ein grundsätzliches Problem mit unserer Rechtsordnung. Zum Glück sind dieses die absoluten Ausnahmen.

Was passiert, wenn Sie die Genehmigung nicht genau befolgen?

Dies ist eigentlich der Regelfall, dass ein redlicher und rechtskonformer Bürger, aus sachlich häufig zu rechtfertigenden Gründen, die ihm erteilte Baugenehmigung nicht so umsetzt, wie es nach Auffassung des Bauamtes notwendig gewesen wäre.

Hier ein Beispiel aus der Praxis, dass (in hier verkürzter Form) vom Verwaltungsgericht Düsseldorf (Urteil vom 18.06.2013 – AZ: VG 9 K 6001/11) und vom Oberverwaltungsgericht Münster (Urteil vom 02.12.2014 – AZ: OVG 2 A 1675/13) entschieden wurde.

Zeigt das Urteil des Oberverwaltungsgerichtes, das letztendlich vom Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 18.03.2015 – (BVerwG 4 B 11.15) bestätigt wurde, dass es nicht unmöglich ist auch angebliche „Schwarzbauten“ legalisieren zu lassen.

Hier der -verkürzte- Sachverhalt, der den Urteilen zu Grunde lag:

Ein Wohnhaus steht seit Jahren leer. Eine Bauvoranfrage für den Umbau zu einem mehrgeschossigem Gebäude wird positiv beschieden. Von dem Bauvorbescheid wurde in der Folge kein Gebrauch gemacht.

Später wird eine Bauantrag gestellt, der genehmigt wird. Nach der Baubeschreibung und den Bauvorlagen sollten die Aussenmauern des vorhandenen Gebäudes im Wesentlichen erhalten bleiben und mit einer Dämmung versehen werden..

Die Bauausführung erfolgte abweichend von der Baugenehmigung. So wurden u. a. die vorhandenen Gebäudeaussenwände komplett entfernt und neu errichtet, Es wurde zudem ein Betonplatte als Terrassenbereich gegossen. Weiter stellte das Bauamt fest, dass die südlichen Wand 10,75 m betrug statt 10,49 m und die westliche Wand12,85 m statt 12,81m Die Firsthöhe war mit ca. 7,34 m etwa 50 cm über der geplanten Gesamthöhe, die Traufhöhe mit ist etwa 20 cm , die Deckenhöhe des ersten Obergeschosses, mit 30 cm.

Das Bauamt erliess eine Verfügung die Arbeiten sofort einzustellen.

Es erfolgte eine Anhörung mit dem Ziel der Beseitigung der Baumaßnahme.

Der Bauherr wandte ein, dass sich nach Errichtung der Zwischendecke herausgestellt habe, dass einige der Grundgebäudewände, nicht mehr die statisch erforderliche Festigkeit aufgewiesen und zwangsläufig hätten erneuert werden müssen. Eine nachträgliche Genehmigung sei baurechtlich möglich, da sich das Gebäude in einem Bereich befände, der nach § 34 BbauG zu beurteilen sei.

Die Behörde wollte dies nicht gelten lassen und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an.

Sie begründete das damit, dass das Wohnhaus, für dessen Umbau und Sanierung eine Baugenehmigung erteilt worden sei, abgerissen und neu errichtet wurde. Diese Baumaßnahme sei durch die Genehmigung nicht gedeckt. Durch den Abriss des Altbaus sei der Bestandsschutz entfallen. Für die neue Errichtung stelle sich die Genehmigungsfrage komplett neu.

Das Verwaltungsgericht stellte dazu fest, dass der abzureissende Rohbau ohne Genehmigung erstellt worden war. Das ursprünglich genehmigte Wohnhaus habe durch die baulichen Veränderungen den durch die Baugenehmigung vermittelten Bestandsschutz verloren. Auch auf den § 34 BauGB könne sich der Bauherr nicht berufen, da die Genehmigung eines Vorhabens nach dieser Vorschrift (nur) im Ermessen der Behörde stehe.

Und jetzt? Bußgeld und teurer Abriss?

Nein, sagt das Oberverwaltungsgericht und führt dazu sinngemäß aus:

Der streitige Rohbau ist formell illegal errichtet worden. Eine legalisierende Baugenehmigung liegt nicht vor. Formeller Bestandsschutz des Altgebäudes scheidet aus, da das Altgebäude im Zuge der Erstellung des Rohbaus insgesamt abgerissen wurde. Dass die Standorte der Außenwände des beabsichtigten Wohnhauses im Wesentlichen gleich geblieben sind, ändert dieses nicht. Unerheblich sind auch die -statischen- Gründe, die den Ausschlag für die Erneuerung der gesamten Bausubstanz gegeben haben.

Dann führt das OVG aber weiter aus:

Grundlage für die Beurteilung des Gebäudes ist § 34 BauGB. Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, welches im Zusammenhang eines bebauten Ortsteils verwirklicht werden soll, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Ausgeschlossen ist danach ein Vorhaben (nur), wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab.

Danach musste das OVG nur noch tatsächlich feststellen und beurteilen, ob es diesen Anforderungen genügte und die Behörde von dem ihr eingeräumten Ermessen zur Beurteilung des Bauvorhabens, im Rahmen des § 34 BbauG ermessensfehlerfrei Gebrauch gemacht hat.

Hatte sie offenkundig nicht, denn ihre Abrissverfügung wurde vom OVG aufgehoben.

Hinweisen möchte ich aber ganz eindringlich darauf, dass dieses eine Entscheidung ist, die den Bereich eines bebauten Ortsteiles betreffen, für den die Gemeinde keinen verbindlichen Bebauungsplan aufgestellt hat und der damit nach § 34 BbauGB zu beurteilen ist. 

Sollte die Gemeinde einen Bebauungsplan aufgestellt haben, wäre bei einem Überschreiten der dortigen Festlegungen zu prüfen, inwieweit die Erteilung eines sog. Dispens im Rahmen behördlichen Ermessen möglich und geboten gewesen wäre.

Es kann sich deshalb als sachlich geboten und notwendig erweisen, das Handeln der Verwaltung auf eine rechtskonforme Auslegung überprüfen zu lassen, falls es einen an seinem Vorhaben hindert oder im Nachhinein mit Sanktionen bedroht.