Baurecht Spanien - Haftung der am Bau Beteiligten

Baurecht Spanien – Haftung der am Bau Beteiligten in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Barcelona, Gran Canaria im Jahre 2022

Im spanischen Baurecht, welches im Wesentlichen im spanischen Zivilgesetzbuch in den Art.1588 CC geregelt ist und in dem einschlägigen Baugesetz (LOE), haftet der Bauunternehmer, der Architekt und der Versicherer.
Zur Grundlage und Bewertung der Bauqualitaet werden die Normen des CTE herangezogen (Codigo tecnico de Edificacion - Baunormen zum Qualitaetsstandard). Nach Art.7 CTE obliegt dem Architekten und technischen Architekten, sogenannten aparejador, die Kontrolle der Qualitaet der angelieferten Materialien, die Bauausfuehrung und nach Ausfuehrung die Schlussabnahme, letztere ist mit gesonderten Augenmerk im GU Vertrag umfangreich zu gestalten, da die Schlussabnahme in einem Protokoll die Maengel festhalten muss, und die Nachbesserungsfrist und vertraglich sind die Fristen und Sicherungsrueckbehalte festzulegen.

Die Haftung garantiert dem Bauherrn, dass die Immobilie nach den geltenden Baugesetzen unter Einhaltung der technischen Bauregeln erbaut wird.

a) Neubau in Spanien

Beim Neubau einer Immobilie gibt es verschiedene Vorgehensweisen, wobei der schlüsselfertige Immobilienkauf stets zu bevorzugen ist. Die Alternative ist es, dass das Grundstück separat gekauft wird und dann der Architekt als auch der Bauunternehmer separat beauftragt werden.

Beispiel: Es wird ein Grundstück erworben, der Architekt zur Projektierung und Bauüberwachung beauftragt und der Bauunternehmer zur Bauausführung.

Nach der Fertigstellung des Rohbaus befinden sich Risse in der Außenwand. Die Haftung hat der Architekt, da er ein geophysisches Gutachten nicht korrekt interpretiert hat.

Nach der Fertigstellung der gesamten Immobilie befinden sich wiederum Risse in der Wand, die auf Bodenbewegungen zurückzuführen sind.

Es bleibt weiterhin der Architekt in der Haftung, aber auch der Bauunternehmer und der Bauversicherer haften.

Nach Art.17 LOE (spanisches Baugesetz) wird folgend gehaftet:

• 10 Jahre nach der Bauabnahme für ruinöse Mängel, die durch das Fundament, die tragenden Bauteile, oder andere strukturgebenden Elemente, die mangelhaft sind, verursacht werden und die Stabilität des Gebäudes wesentlich beeinträchtigen.
• 3 Jahre nach der Bauabnahme für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen und von der Bauausführung oder den Bauelementen herrühren
• 1 Jahr haftet schließlich der Bauunternehmer für Mängel, die das Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigen

Zu bemerken ist, dass die Haftung nach dem LOE nicht nur die Vertragspartner geltend machen können, sondern auch diejenigen, die die Immobilie nach dem Bau käuflich erwerben.

Hinweis: Sobald der Mängel entdeckt ist, ist innerhalb von 2 Jahren die Klage auf Schadensersatz einzureichen, sonst geht der Klageanspruch verloren.

b) Reparatur – Umbau der Immobilie in Spanien

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie auf Gran Canaria, die veraltet ist und lassen diese auskernen.

An den Umbauarbeiten sind verschiedene Handwerker beteiligt und ein Architekt führt die Bauaufsicht.

Es werden nach Fertigstellung verschiedene Baumängel festgestellt.

Wie gehe ich als Immobilieneigentümer vor?

Zunächst müssen die Handwerker zur Nachbesserung aufgefordert werden.

Es werden Gelder von den Gewerkzahlungen zurückbehalten, in der Regel beträgt der Rückbehalt 5 %, kann jedoch auch höher sein, wenn die Nachbesserung kostenaufwendiger ist. Sollte kein Rückbehalt stattfinden und Mängel sichtbar werden, dann müsste Schadensersatz gefordert werden, und damit begibt sich der Bauherr juristisch in eine nachteilige Prozesssituation.

Zu beachten ist, dass bei Reparaturen und Umbauten nicht das spanische Baugesetz (LOE) Anwendung findet, sondern die Normen des spanischen Zivilgesetzbuches und damit gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren. Eine Ausnahme besteht bei einer sogenannten Vollrenovierung, die zur Zeit häufig auf Mallorca und Barcelona zu finden ist.

Zu beachten ist hier, dass die vertraglichen Vereinbarungen eine wesentliche Rolle spielen, insbesondere sollte in dem Bauvertrag ein Garantierückbehalt enthalten sein und Teilabnahmen müssen ein Widerspruchsverfahren vorsehen.