Bauträgerrecht: Was muss man beim Kauf vom Bauträger wissen?

Wer ohne eigenen Bauplatz von einem Eigenheim zum Erstbezug träumt, kann sich diesen Wunsch mit dem Kauf einer Immobilie vom Bauträger erfüllen. Interessenten sollten sich allerdings zuerst genau informieren: Worauf sollte man beim Abschluss eines Bauträgervertrages achten und welchen Käuferschutz gibt es? Alle wichtigen Regelungen finden sich im Bauträgerrecht. 

Was ist ein Bauträger: Begriffserklärung 

Ein Bauträger errichtet Immobilien für den Verkauf auf eigenen, dafür erworbenen Grundstücken. Für die Tätigkeit als Bauträger benötigt man eine Gewerbeerlaubnis (§ 34c GewO). Um diese zu erhalten, müssen verschiedene Nachweise wie z. B. ein Führungszeugnis erbracht werden. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, der das Grundstück des Erwerbers bebaut, ist der Bauträger gleichzeitig auch Bauherr seines Projekts.  

Der Immobilienkauf bei einem Bauträger bietet Verbrauchern die Möglichkeit, ohne eigenen Grundbesitz ein Haus oder eine Wohnung zum Erstbezug zu erwerben. Auch eine Kombination aus Bauträgervertrag mit einem Vertrag über ein Erbbaurecht ist möglich. Dabei ist zu beachten, dass sich beide Verträge ergänzen und nicht widersprechen.  

Was bewirkt die Bauträgerbindung? 

Der Kauf eines Grundstücks mit einer Bauträgerbindung legt im Kaufvertrag fest, mit welchem Bauträger die Immobilie errichtet werden muss. Aufgrund dieser Bindung empfiehlt sich dringend, vor Vertragsschluss genau zu prüfen, ob die versprochenen Leistungen des Bauträgers die eigenen Anforderungen vollständig erfüllen.  

Wie kann man sich vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages absichern? 

Vor dem Abschluss eines Bauträgervertrags lohnt es sich, zu kontrollieren, ob ein Rechtsstreit mit dem Bauträger von einer Rechtsschutzversicherung abgedeckt wird. Die Prüfung ermöglicht es, sich vor Abschluss des Vertrags mit einem Bauträger für eventuelle Schäden rechtzeitig abzusichern, die insbesondere bei einem Baumangel hohe Beträge erreichen. Treten während des Bauvorgangs oder danach tatsächlich Probleme auf, kann dann leichter anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um die eigenen Ansprüche geltend zu machen. 

Bauträgerrecht: Regelungen für den Bauträgervertrag  

Beim Bauträgerrecht handelt es sich um eine Mischung vorwiegend aus Kaufrecht (Käufer) und Werkvertragsrecht (Bauträger). Eine eigene Definition des Bauträgervertrags findet sich seit 2018 im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 650u BGB).  

Wesentlich für das Bauträgerrecht sind insbesondere die Vorgaben durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen. In der MaBV ist außerdem geregelt, welche Voraussetzungen Bauträger erfüllen müssen, bevor sie Kundenzahlungen annehmen dürfen. Diese Vorgaben dienen vor allem dem Schutz der Zahlungen des Käufers vor missbräuchlicher Verwendung und vor dem unberechtigten Zugriff darauf durch den Bauträger. Denn dieser kann seine Bezahlung jeweils nur nach bestimmten Baufortschritten in festgelegter Höhe verlangen. Zudem muss er das Geld seiner Kunden getrennt von seinem eigenen Vermögen verwalten. 

Bauträger: Voraussetzungen für die Annahme von Kundenzahlungen 

Der Bauträger darf die Bezahlung der von ihm angebotenen Immobilie gemäß MaBV nicht ohne Weiteres einfordern. Erst muss der Bauträgervertrag zwischen ihm und dem Kunden rechtswirksam abgeschlossen werden. Zur Wirksamkeit ist aufgrund der Grundstücksübertragung bzw. Erbbaurechtsbestellung eine Beurkundung durch einen Notar erforderlich. Die Baugenehmigung und weitere eventuell notwendige Genehmigungen müssen vorliegen. Außerdem bedarf es einer Auflassungsvormerkung zugunsten der künftigen Immobilieneigentümer im Grundbuch. Letztere sorgt dafür, dass niemand die Immobilie einfach an andere Personen übereignen kann. Nur wenn diese Vertragsbestandteile beurkundet sind, ist der Vertrag wirksam. 

Ist das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet, muss außerdem an diese gedacht werden. Dafür ist es erforderlich, deren Übernahme zu regeln oder für die Löschung nicht mehr benötigter Grundpfandrechte im Grundbuch zu sorgen. 

Die Leistungserfüllung gegenüber dem Käufer muss der Bauträger zu dessen Sicherheit außerdem mit einer Bürgschaftsversicherung absichern. Erst dann darf er eine Zahlung des Erwerbers entgegennehmen. Durch diese Bürgschaft werden die Rückzahlung geleisteter Zahlungen und die Schadensersatzansprüche sichergestellt. Eine Fertigstellungsgarantie gibt es dagegen nicht. 

Bauträgervertrag: Was muss man beim Vertragsinhalt beachten? 

Der Bauträgervertrag muss den Baubeginn, die Bauzeit und einen verbindlichen Fertigstellungstermin beinhalten. Für den Fall, dass der Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird, sind zu berücksichtigende Regeln bis hin zu einer Vertragsstrafe wichtige Vertragsinhalte. Dadurch wird es entscheidend vereinfacht, entsprechende Ansprüche geltend zu machen. Auch umfassende Regeln zur Gewährleistung und der vereinbarte Zahlungsplan müssen enthalten sein. 

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger müssen Teilungserklärung sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Ist eine Gemeinschaftsordnung vorhanden, sollte auch diese dabei sein. Dasselbe gilt für einen Verwaltervertrag. Wichtig ist es, diese Inhalte dann auch sorgfältig zu prüfen beziehungsweise besser noch von einem erfahrenen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. 

Ein besonders wichtiger Bestandteil des Vertrages ist die vollständige und ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung samt Bauplänen und Lageplan: Sie enthält alle wesentlichen Merkmale der zu erstellenden Immobilie. Hier müssen die Verbraucher besonders aufmerksam sein: Denn vor allem die in der enthaltenen Baubeschreibung aufgeführten Leistungen kann der Immobilienerwerber im Streitfall vom Bauträger verlangen. Leistungen aufgrund von – mitunter sogar nur mündlichen – Nebenabsprachen, aus Exposés oder Prospekten lassen sich nur schwer oder gar nicht durchsetzen. Bessere Chancen können bestehen, wenn die Baubeschreibung nicht den gesetzlichen Mindestumfang nach § 650j BGB erfüllt oder unklar beziehungsweise unvollständig ist. Dann lassen sich dem Bauträger auch dessen Angaben, wie insbesondere in Prospekten und Werbeaussagen, entgegenhalten. 

Bauträgervertrag: Überprüfung vom Experten ratsam 

Der Notar prüft keine Vertragsinhalte, die die Finanzierung, Bauausführung, Wirtschaftlichkeit oder Besteuerung betreffen. Es empfiehlt sich daher dringend, die Inhalte des Bauträgervertrags von einem Experten kontrollieren zu lassen. Verbraucher müssen den Vertrag samt Baubeschreibung mindestens zwei Wochen vor dem Unterzeichnungstermin erhalten. Das soll ihnen ausreichend Zeit zur Prüfung verschaffen. Die Unterzeichnung sollte möglichst persönlich beim Notar vor Ort erfolgen. 

Ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht beziehungsweise ein Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Baurecht kann zuverlässig feststellen, inwiefern der Bauträgervertrag Fehler und Fallen enthält. Die vorherige Prüfung gibt Verbrauchern mehr Sicherheit. Im besten Fall erspart es ihnen viel Zeit und hohe Kosten bis hin zum geplatzten Traum vom Eigenheim.

(LES)