Bei Schönheitsreparaturen ist Nachfristsetzung immer erforderlich

Ein Mieter war nach dem Inhalt seines Mietvertrages zur der Vornahme von Schönheitsreparaturen vor dem Auszug verpflichtet. Im Falle der nicht ordnungsgemäß ausgeübten Schönheitsreparaturen dürfe der Vermieter die Mängel auf Kosten des Mieters beseitigen. Er brauche ihn nicht erst mal zu der Vornahme der Reparaturen auffordern. Als der Mieter auszog, behielt der Vermieter wegen der nicht vorgenommen Schönheitsreparaturen die Kaution ein. Das Landgericht Berlin wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ab. Hiergegen legte dieser Berufung ein.

Das Kammergericht (Kammergericht vom 30.10.2006, Az. 8 U 38/06)  entschied, dass der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Eine Aufrechnung des Kautionsanspruches mit einem Schadensersatzanspruch des Vermieters scheitere daran, dass der Vermieter den Mieter nicht erst einmal vergeblich zu der Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert und ihm hierfür eine angemessene Nachfrist im Sinne des § 281 Abs. 1 BGB gesetzt habe. Der Vermieter könne sich nicht auf die Klausel im Mietvertrag setzen, wonach eine Nachfrist nicht gesetzt werden müsse. Diese Bestimmung sei nämlich nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam, weil sie mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 281 Abs. 1 BGB widerspreche. Diese Fristsetzung sei nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen ernsthaft verweigert hätte. Von einer derartigen Verweigerung dürfe grundsätzlich nur dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter ihm konkrete Anweisungen über die vorzunehmenden Arbeiten erteilt habe und er diesen nicht nachgekommen sei. Hiervon könne vorliegend jedoch nicht ausgegangen werden.