Corona-Krise & Mietzahlungen – das sollten Mieter nun wissen

Im März 2020 haben Bund und Ländern per Erlass der jeweiligen Bundesländer wegen der Ausbreitung des Covid-19-Virus (Corona-Krise) u. a. Ausgangsbeschränkungen und Kontaktbeschränkungen erlassen. Zudem sind Arbeitgeber u. a. dazu angehalten, Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten zu lassen. Viele Unternehmen sind zudem gezwungen, Arbeitnehmer in Kurzarbeit zu schicken – verbunden mit entsprechenden Einbußen bei Lohn und Gehalt. Zugleich erleiden Selbstständige aller Branchen wegen behördlicher Schließungsanordnungen erhebliche Einnahmeeinbußen. In vielen Haushalten wird deshalb das Geld knapp, teils zu knapp, um die Miete für die Wohnung (vollständig) zu bezahlen.

Aber kann man als Mieter in der derzeitigen Situation wegen der Corona-Krise weniger Miete bezahlen oder die Miete gar nicht bezahlen? Riskiert man damit die Kündigung der Wohnung und: muss man die zu wenig gezahlte Miete eventuell „nachzahlen“?

Berechtigt die Corona-Krise zur Mietminderung? 

Die Antwort auf diese Frage lautet klar und deutlich: Nein! Die Corona-Krise berechtigt Mieter nicht die Miete zu mindern. Das gilt auch, wenn Mieter in Folge der Krise weniger verdienen (z. B. Kurzarbeit oder erhebliche Umsatzeinbußen bei Selbstständigen). Denn alle faktischen Folgen der Corona-Krise stellen für das Wohnraummietverhältnis keinen „Mietmangel“ an der Mietwohnung dar, ebenso wie für Gewerberaummiete. 

Das ist auch der Fall, wenn z. B. die Internetverbindung in der Mietwohnung qualitativ nicht ausreicht, um im Homeoffice zuverlässig seiner Arbeit nachzugehen. Etwas anderes gilt nur, wenn eine („schnelle“) Internetverbindung ausdrücklich Gegenstand des Mietvertrages, was bei Wohnraummiete selten der Fall sein dürfte, ist. Der Mieter müsste sich demnach selbst um einen ausreichenden Internetanschluss bemühen. Ist ein Internetanschluss vorhanden, muss der Vermieter während der Mietzeit allerdings dafür sorgen, dass dieser Anschluss funktionsfähig ist. Ist das nicht der Fall, muss er für Reparaturen aufkommen. Geschieht das nicht, ist eine Mietminderung wegen Mietmangel denkbar – allerdings immer und damit unabhängig von der Corona-Krise.

Kann man Mietzahlungen aussetzen oder reduzieren?  

Grundsätzlich sollte man als Mieter Mietzahlungen für eine Wohnung nicht ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters reduzieren oder aussetzen – unabhängig von der Corona-Krise! Denn verspätete oder ausbleibende Mietzahlungen sind der häufigste Grund für Vermieterkündigungen: Im deutschen Mietrecht führen verspätet oder nicht bezahlte Mieten unter bestimmten Umständen dazu, dass der Vermieter den Wohnraum-Mietvertrag grundsätzlich ohne vorherige Abmahnung kündigen kann.

Die rechtliche Grundlage für eine ordentliche Kündigung (= mit Kündigungsfrist) ist § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Bezahlt ein Mieter die Miete nicht rechtzeitig, kommt er in Zahlungsverzug. Zur Kündigung berechtigt dieser Zahlungsverzug aber nur, wenn der Zahlungsrückstand hinsichtlich Höhe und Dauer erheblich ist, der Mietrückstand also eine Monatsmiete und die Verzugsdauer einen Monat übersteigt. Außerdem muss der Mieter seine Zahlungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig verletzt haben, den Verzug also verschuldet haben. Ein unvorhersehbarer wirtschaftlicher Engpass lässt dieses Verschulden beim Zahlungsverzug nicht entfallen. Wer also seine Miete nicht bezahlen kann, weil die finanziellen Mittel für die Miete wegen Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder massiven Umsatzeinbußen fehlen, kann also trotzdem in Verzug kommen und deshalb gekündigt werden. 

Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine außerordentliche/fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich. Rechtsgrundlage ist § 543 BGB. Eine solche Kündigung ist u. a. möglich, wenn zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht bezahlt werden oder in zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht unerhebliche Teile der Miete nicht (rechtzeitig) bezahlt werden. Sobald man zwei Mieten nacheinander gar nicht bezahlt hat, oder wenn man direkt hintereinander Mieten so stark reduziert, dass mehr als eine ganze Miete nicht gezahlt wurde, droht die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Und nicht zuletzt können auch immer wieder verspätet bezahlte Mieten unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB führen.

Tipp! Grundsätzlich sollten Mieter mit Mietminderungen – auch bei vorhandenen Mietmängeln! – vorsichtig sein. Denn auch zu hohe Mietminderungen können mit der Zeit zu eine Vermieterkündigung „rechtens“ machen – unabhängig von Corona!  

Sonderregelung für April bis Juni 2020: Keine Kündigung wegen Zahlungsverzug! 

Der Gesetzgeber greift Mietern von Wohnungen allerdings in anderer Form gesetzlich unter die Arme: kurzfristig wurde gesetzlich geregelt, dass verspätetet oder ausbleibenden Mietzahlungen im April, Mai und Juni 2020 Vermieter nicht zur Kündigung des Mietvertrages berechtigten (sog. Kündigungsausschluss). Das wurde im „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ ausdrücklich zunächst für diesen Zeitraum festgelegt.

Mein Fazit für Mieter in der Corona-Krise 

Mieter müssen bedenken: Diese Regelung führt nicht dazu, dass die Miete für diesen Zeitraum gar nicht bezahlt werden muss. Das Gesetz legt nur fest, dass verspätete Mietzahlungen in diesem Zeitraum kein Kündigungsgrund sind. Der Vermieter behält also seinen Anspruch auf die Mietzahlungen aus diesem Zeitraum grundsätzlich in voller Höhe!

Nicht bezahlte Miete für diesen Zeitraum wird somit nur gestundet und muss bis spätestens zum 30.06.2022 an den Vermieter bezahlt werden. Das sollte man als Mieter unbedingt bedenken und von der Reduzierung der Miete für die Wohnung zwischen April und Juni 2020 nur Gebrauch machen, wenn es unbedingt notwendig ist, um „über die Runden“ zu kommen.   

Sie haben Fragen zur Miete in der Corona-Krise? Sprechen Sie mich gerne direkt an – ich bin nach wie vor für Sie erreichbar, auch ohne Termin in der Kanzlei! Sie erreichen mich telefonisch in Köln unter der angegebenen Telefonnummer oder per E-Mail.