Der Hausverwalter verweigert uns die Einberufung einer Eigentümerversammlung in Spanien. Haben wir ein Recht darauf?

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horiontal), sieht in Artikel 16 LPH vor, dass neben dem Präsidenten auch ¼ der Eigentümer bzw. eine Gruppe von Eigentümern, auf welche 25 % der Beteiligungsquoten entfällt, die Abhaltung einer Eigentümerversammlung veranlassen darf.

Regelmäßig wird sich der Präsident gemeinsam mit dem Hausverwalter darum kümmern, dass die jährlichen, ordentlichen Eigentümerversammlungen stattfinden, und gegebenenfalls auch die Durchführung von außerordentlichen Versammlungen sicherstellen, wann auch immer diese erforderlich scheinen.

Selbstverständlich verursacht die Abhaltung einer Versammlung einen gewissen Aufwand und die üblichen Ausgaben für Druck und Porto.

Deshalb wird der Präsident oder der Verwalter eine ausseroordentliche Versammlung auch nur dann einberufen wollen, wenn es einen triftigen Grund hierfür gibt.

Ob ein derartiger Grund vorliegt, lässt sich normalerweise ganz objektiv bestimmten, und führt selten zu Unstimmigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten. 

Eine außerordentliche Versammlung stellt einen Mehraufwand da, denn man vernünftigerweise nur dann betreiben wollen wird, wenn eine Entscheidung keinen Aufschub bis zur nächsten ordentlichen Versammlung erlaubt, oder ein möglichst zeitnaher Beschluss Vorteile für die Gemeinschaft bringt.

Man würde also annehmen wollen, dass die Frage ob und wann eine außerordentliche Versammlung stattfindet, wenig Anlass für Auseinandersetzungen bietet.

Doch weit gefehlt!

Gerade wenn es um die Anberaumung außerordentlicher Eigentümerversammlungen geht, zeigen sich die, teilweise unvereinbaren Positionen konkurrierender Gruppen innerhalb einer Gemeinschaft.
Denn alleine der Zeitpunkt der Abhaltung einer Versammlung kann schnell darüber entscheiden, welche Mehrheitsverhältnisse in der jeweiligen Abstimmung festgestellt werden können.

Vorwand um eine Versammlung nicht einzuberufen, können persönliche Interessen sein

Wird eine Versammlung beispielsweise zu einem Zeitpunkt abgehalten, zu welchem sehr viele Eigentümer persönlich an ihr teilnehmen können, kann das Ergebnis erheblich von demjenigen abweichen, welches eintritt, wenn sich nur einige wenige Eigentümer mit überschaubaren Vollmachten an der Abstimmung beteiligen. 

Leider werden die Zeitpunkte zu denen Versammlungen stattfinden deshalb sehr häufig aus strategischen Überlegungen heraus gewählt, um die eine oder andere Gruppe zu begünstigen.

Ziel einer jeden Versammlung soll aber eine möglichst genaue Abbildung der tatsächlichen Mehrheitsverhältnisse sein.

Was also kann eine Gruppe Eigentümer unternehmen, wenn der Präsident mit Hilfe der Hausverwaltung Versammlungstermine bewusst so setzt, dass eine Minderheit die Geschicke der Gemeinschaft dominiert?

Sie kann unter Zuhilfenahme des Artikels 16 Absatz 1 LPH darauf bestehen, auf eigene Veranlassung eine Versammlung stattfinden zu lassen. Sie bedarf hierfür lediglich der Unterstützung von ¼ der Eigentümer oder einer Gruppe von Eigentümern, auf welche 25 % der Beteiligungsquoten entfallen.

Obwohl sich dieses Recht eindeutig aus dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz ergibt, ist es mit einem Hinweis auf diese Regelung leider meist nicht getan.

Haben sich die Fronten zwischen den in der Gemeinschaft bestehenden Strömungen verhärtet, wird die Hausverwaltung eine sachliche Aufklärungsarbeit leisten müssen, um so viele Versammlungen zu ermöglichen, wie die Gemeinschaft erfordert, oder von den hierzu berechtigten Personen erbeten werden. Dabei ist es wichtig, so objektiv wie möglich zu sein und zu vermeiden sich in für einseitige, insgesamt schädliche Belange einspannen zu lassen.

Leider ignorieren einige Verwalter ihre gesetzlichen Pflichten, oder beziehen für die eine oder andere Partei Stellung, und verlieren dabei den Überblick darüber, welche Aufgaben ihnen obliegen, und nicht verhandelbar sind. Persönliche Sympathien und Aversionen hin oder her.     

In solchen Situationen kommt es immer wieder dazu, dass sich eine Hausverwaltung weigert, der eigentlich berechtigten Forderung nach Abhaltung einer außerordentlichen Versammlung nachzukommen.

Angebliches Sonderrecht des Präsidenten

Dies wird dann mit dem Hinweis darauf abgelehnt, der Präsident müsse dies veranlassen, obwohl, wie wir oben gesehen haben, auch andere Eigentümer berechtigt sind entsprechende Versammlungen auszulösen.

Weigert sich aber der Präsident, dem Wunsch nach Einberufung nachzukommen, und erfährt die Gruppe der Befürworter einer solchen Versammlung keine Unterstützung seitens der Hausverwaltung, werden die Initiatoren nach alternativen Möglichkeiten forschen, die Versammlung einzuberufen.

In einem nächsten Schritt werden die Eigentümer, welche mit ihrer Aufforderung scheiterten den Präsidenten oder die Hausverwaltung bitten, wenigstens die Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sowie alle weiteren erforderlichen Angaben herauszugeben, damit die ersehnte Versammlung unmittelbar durch die beantragende Gruppe organisiert werden kann.

Datenschutz in der Gemeinschaft

Hierauf bekommen die Organisatoren dann regelmäßig zu hören, dass die für die Vorbereitung der Versammlung erforderlichen Angaben dem Datenschutz unterliegen und nicht an sie herausgegeben werden dürfen.

Auch eine spanische Eigentümergemeinschaft hat die einschlägigen Datenschutzvorschriften zu beachten. 

Da das spanische Wohnungseigentumsgesetz aber deutlich den Anspruch auf Abhaltung der Versammlung regelt, hat die Hausverwaltung die Pflicht, diese zu ermöglichen, wenn keine schwerwiegenden Argumente dagegen sprechen (z.B. zeitnahe Abhaltung einer bereits angekündigten Versammlung). 

Weigert sie sich, sollte man unterstellen dürfen, dass die Herausgabe der benötigten Daten an die Antragsteller erforderlich ist, um die Versammlung stattfinden lassen zu können. 

Selbst wenn auch hier immer die einschlägigen Datenschutzvorschriften zu beachten sind, so würde doch die Herausgabe zu Ausübung eines legitimen Rechts erfolgen, und der Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht dienen.

Die europäische DSGV sieht vor, dass Daten durchaus übermittelt werden dürfen, wenn dies zu legitimen Zwecken erfolgt, und ein solcher könnte hier unterstellt werden.

Die Hausverwaltung muss, meiner Einschätzung nach die Versammlung Durchführung der Versammlung selbst ermöglichen, und alle genauso wie auf Anweisung des Präsidenten, die Vorbereitungsmaßnahmen übernehmen, solange die Voraussetzungen des Artikels 16.1 LPH gegeben sind. Ihre Weigerung würde einen Verstoß gegen die Vorgaben des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes bedeuten.

Ist sie nicht zur Durchführung derselben bereit, obwohl die genannten und gesetzlich geforderten Voraussetzungen vorliegen, und liegt auch keine Konstellation vor, in der eine rechtsmissbräuchliche Ausübung dieser Rechte offensichtlich ist, halte ich persönlich die Herausgabe der für die Durchführung der Versammlung notwendigen Daten an die Betreiber der Versammlung (¼ der Eigentümer oder Eigentümer mit insgesamt 25 % der Beteiligungsquoten der Gemeinschaft) für gerechtfertigt.

Die Hausverwaltung muss sich also für den einen oder anderen Weg entscheiden, aber darf nicht durch ihre vollständige Weigerung die Abhaltung der notwendigen Versammlung unmöglich machen. 

Streng genommen muss die Hausverwaltung die Vorbereitung der Versammlung übernehmen, und kann sich durch die Herausgabe der geforderten Daten, gegebenenfalls dem Vorwurf entziehen, die Versammlung verhindert zu haben. 

Der, meiner Meinung nach, ungerechtfertigte Vorwand des Verbots einer Herausgabe der benötigten Daten wird erst durch die ungesetzliche Weigerung der Hausverwaltung relevant. 

Sie bring also durch ihr vorwerfbares Verhalten das Problem überhaupt erst zum Vorschein. 

Angesichts der Weigerung des Hausverwalters die, Versammlung vorzubereiten, und des damit einhergehenden Gesetzesverstoßes, dann eine besonder restriktive Position im Hinblick auf die legitime Nutzung und Weitergabe der für die Versammlung erforderlichen Daten an den Tag zu legen, erscheint mir besonders verwerflich.

Die Hausverwaltung schwingt sich damit zum Hüter einer Regelung auf, welche überhaupt nicht relevant gewesen wäre, würde sie ihre eigentlichen Pflichten erfüllen. 

Dies obwohl auch die zweite Frage, nämlich der Anspruch auf Herausgabe der Daten an die Antragsteller, gerade durch die Weigerung der Hausverwaltung ihren Pflichten nachzukommen, im Zweifel eher legitimiert wird.

Sie finden vertiefende Hinweise zum Recht der Eigentümer auf die Abhaltung von Versammlungen auf unserem Themenportal zum Immobilienrecht in Spanien.

Weiterhin können Sie unsere Kanzleiseite besuchen, wenn Sie auf der Suche nach allgemeinen Informationen zum spanischen Wohnungseigentumsrecht sind.