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Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft - Generell darf nur Insolvenzverwalter abgetretene Mieten einziehen
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Machtworte vom Amtsgericht Oldenburg: Nachdem des AG Oldenburg der THD Treuhanddepot GmbH die Einziehung der abgetretene Mietforderungen von Endmietern untersagt hat, hat das AG Oldenburg nun den Beschluss konkretisiert. Lesen Sie hier, was das jetzt für Anleger mit Direkt-Investments und Anleihegläubiger bedeutet.
1. AG Oldenburg untersagt Einziehung von Mieten durch THD Treuhanddepot GmbH (Beschluss vom 25.01.2022)
Lange war die Frage, wem die Mieten zustehen, ein bei Anlegern, Beratern und Anwälten intensiv diskutierter Punkt. Wir haben dem Thema bereits einen eignen Beitrag gewidmet, den Sie hier nachlesen können:
Im Beschluss vom 25.01.2022 hat das AG Oldenburg ein Machtwort gesprochen. Die THD Treuhanddepot GmbH darf die Mieten, die ihr zur Sicherheit abgetreten sind, nicht weiter einziehen. Wörtlich heißt es im Beschluss des AG Oldenburg vom 25.01.2022:
"33 IN 48/21: In dem Insolvenzantragsverfahren über das Vermögen der Deutsche Lichtmiete Vermietgesellschaft mbH, Im Kleigrund 14, 26135 Oldenburg (Oldenburg) (AG Oldenburg, HRB 206334), vertr. d.: Alexander Hahn, Im Kleigrund 14, 26135 Oldenburg (Oldenburg), (Geschäftsführer), ist zusätzlich zu der am 05.01.2022 erfolgten Anordnung angeordnet worden, dass Mietforderungen der Antragstellerin, sollten sie zur Sicherheit an die THD Treuhanddepot GmbH, Lisa-Keßler-Straße 65, 28355 Bremen abgetreten worden sein und dementsprechend im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von § 166 InsO erfasst werden, nicht von der THD Treuhanddepot GmbH eingezogen werden dürfen. Die Einziehung darf nur von dem vorläufigen Insolvenzverwalter auf ein von der künftigen Insolvenzmasse unterscheidbares offenes Treuhandkonto erfolgen."
Einfach ausgedrückt - wenn sich die THD Treuhanddepot GmbH auf die Sicherungsabtretung z.B. aufgrund des Mieteinnahmenpoolvertrages beruft, dann darf sie die hiervon erfassten Mieten nicht selbst einziehen.
2. AG Oldenburg konkretisiert Beschluss (Beschluss vom 08.02.2022)
In einem weiteren Beschluss hat das Amtsgericht Oldenburg nun seinen Beschluss konkretisiert. Im Beschluss vom 08.02.2022 heißt es:
"....... wird der Beschluss vom 25.01.2022 konkretisiert: es wird angeordnet, dass Mietforderungen, die der Antragstellerin zustehen, sollten sie zur Sicherheit abgetreten worden sein und dementsprechend im Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von § 166 InsO erfasst werden, generell nur von dem vorläufigen Insolvenzverwalter auf ein von der künftigen Insolvenzmasse unterscheidbares Treuhandkonto eingezogen werden dürfen. § 169 S. 2 und 3 InsO gelten entsprechend."
3. Was sind die Folgen für Anleger?
Man muss den Beschluss genau lesen. Im Kern geht es um mehrere Aspekte.
a) Keine Einziehung der Mieten durch die THD Treuhanddepot GmbH
Zunächst steht im Moment jedenfalls fest, dass die Mieten nicht von der Treuhänderin eingezogen werden dürfen. Damit funktioniert auf dieser Ebene die Idee, die Mieten an der Insolvenz vorbei zu schleusen, wohl so nicht. Mit dem aktuellen Beschluss steht fest, dass die abgetretenen Mieten generell nur vom Insolvenzverwalter eingezogen werden dürfen.
b) Verwertungsrecht wohl beim Insolvenzverwalter
Nachdem im ersten Beschluss noch die Differenzierung enthalten war, dass die Mieten für den Fall, dass sie zur Sicherheit abgetreten sein sollten, nicht von der THD Treuhanddepot eingezogen werden dürfen, ist nun im Beschluss enthalten, dass die abgetretenen Mieten generell nur vom Insolvenzverwalter einzuziehen sind.
In der Sache ändert sich dadurch nach unserer Auffassung nicht. Zwar bedeutet das Wort "generell" bei Juristen, dass es auch Ausnahmen geben kann, doch wird sich der Insolvenzverwalter auf Ausnahmetatbestände wohl kaum einlassen. Bei den Mietforderungen, die der Verwalter generell einziehen soll, geht das Gericht davon aus, dass die Mieten aufgrund der Sicherungsabtretung als Vermögenswerte anzusehen sind, die der Absonderung unterliegen. Damit fallen die Werte zwar nicht direkt in die Insolvenzmasse, die Verwertung obliegt aber grundsätzlich dem Insolvenzverwalter. Das ist bei aussonderungsberechtigten Gläubigern anders - sie können Herausgabe bzw. Freigabe verlangen. Der Unterschied liegt in der Verwertung. Bei Aussonderungsrechten kann der Gläubiger selbst verwerten. Ein klassisches Beispiel ist hier der Eigentumsvorbehalt.
Bei der Absonderung liegt das Recht zur Verwertung beim Insolvenzverwalter, der jeweilige Gläubiger hat lediglich Anspruch auf den Verwertungserlös abzüglich der Kosten. Im Kern kann der absonderungsberechtigte Gläubiger lediglich den in dem Sicherungsgut verkörperten Wert - den tatsächlichen Verwertungserlös - verlangen.
Wir gehen davon aus, dass genau diese Verwertung im Rahmen des diese Woche angestrengten Verkaufsprozesses bei der DLM Unternehmensgruppe eine Rolle spielen wird.
c) Endgültige Zuordnung damit nicht zwingend festgelegt
In den Beschlüssen steht nicht, dass die Mieten tatsächlich wirksam abgetreten sind. Das bedeutet aber nach wie vor: Die THD Treuhanddepot GmbH kann die Mieten nicht generell mit der Begründung einziehen, dass die Mieten an sie abgetreten sind.
Rechtlich sind der THD Treuhanddepot GmbH damit im Moment die Hände gebunden. Wenn die Mieten nicht wirksam abgetreten sind, darf sie nicht einziehen. Wenn die THD Treuhanddepot GmbH sich auf den Standpunkt stellt, die Mieten seien abgetreten, dann verhindert auch der aktuelle Beschluss des AG Oldenburg die Einziehung. Für einen Ausnahmetatbestand müsste sie schon ausreichende Gründe vorbringen. Somit kommt die THD Treuhanddepot GmbH jedenfalls nicht so ohne Weiteres an die Mieten. Sie könnte allenfalls gegen den neuen Beschluss vorgehen. Wie ein solches Verfahren des Insolvenzverwalters gegen die THD Treuhanddepot GmbH ausgeht, ist bestenfalls offen.
d) Endgültige Klärung im Gerichtsverfahren?
Wenn die Verfahren so laufen, wie bisher, dann wird die Frage, wem die Mieten zustehen, in ein oder mehreren langwierigen Gerichtsverfahren geklärt werden. Wie die Sichtweise des Insolvenzverwalters ist, wird sich nach Vorlage der Insolvenzberichte zur Gläubigerversammlung erkennen lassen. Ich gehe davon aus, dass er alles tun wird, um die Mieten nicht an die THD Treuhanddepot GmbH herausgeben zu müssen.
3. Folgen für "Rettungskonzepte"
Vielfach bin ich in den letzten Tagen mit Rettungskonzepten konfrontiert worden - teils von der THD Treuhanddepot GmbH selbst, teils von Anlageberatern und -vermittlern. Die Hintergründe sind in allen Fällen klar - man versucht den Schaden für die Anleger so gering wie möglich zu halten - teils um den Anlegern zu helfen, teils aber auch um von einer eigenen möglichen Haftung abzulenken.
Im Kern basieren diese Konzepte alle darauf, auf verschiedenen Wegen "an die Mieten" zu kommen. Hierfür werden verschiedene Konzepte vorgeschlagen. Teils soll über die THD Treuhanddepot GmbH gegen den Insolvenzverwalter vorgegangen werden, teils soll z.B. der Mieteinnahmenpoolvertrag mit der THD Treuhanddepot GmbH beendet werden, um die Mieten selbst "einzuziehen".
Diese Konzepte dürften nun etwas schwieriger, wenn nicht unmöglich werden. Voraussetzung wäre nämlich, dass der Beschluss aus der Welt geschafft werden müsste. Das dürfte nun ein wenig mehr Aufwand erfordern.
4. Starke Anleger im Insolvenzverfahren - jetzt!
Man muss die Gegebenheiten im Moment akzeptieren. Dazu gehört eben, dass die THD Treuhanddepot GmbH die Mieten im Moment nicht so ohne Weiteres einziehen kann. Ferner soll bereits in dieser Woche ein Verwertungsprozess bei der DLM Unternehmensgruppe begonnen haben. Die Verwertung dürfte damit lediglich eine Frage der Konditionen sein. Verhindern wird sich diese aus Sicht der Anleger wohl kaum lassen.
Umso wichtiger ist es, dass die Anleger bei der Verteilung des Verwertungserlöses hinreichend berücksichtigt werden. Das gilt insbesondere auch für die Anleger mit Direkt-Investments. Hier gibt es noch keinen Gläubigerausschuss, der den Insolvenzverwalter kontrolliert. Bei den Anleihegläubigern existiert bereits ein vorläufiger Gläubigerausschuss, der in den Verkaufsprozess eingebunden ist. Bei den Direkt-Investments ist das noch nicht der Fall. Umso wichtiger ist es, dass auch deren Reche beachtet werden und die Direkt-Investoren nicht hinten runter fallen. Dafür setze ich mich in einem Gläubigerausschuss ein.
Lassen Sie sich auch bitte nicht von Aussagen des Anlageberaters bzw. Anlagevermittlers vertrösten. Die vorgeschlagenen Rettungskonzepte sind zumindest jetzt diskussionswürdig. Seien Sie vorsichtig, wenn vom Anlageberater oder -vermittler ein Anwalt vorgeschlagen wird. Hinterfragen Sie zumindest dessen Absicht oder holen Sie sich im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung eine zweite Meinung ein. Das Thema ist juristisch komplex und mehrdimensional zu betrachten.
Gern können Sie mir hierzu über das unten stehende Kontaktformular eine Nachricht zukommen lassen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de . Eine Erstbewertung ist kostenlos, aber keinesfalls umsonst.
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