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Die 5 teuersten Fehler beim Immobilienkauf
- 3 Minuten Lesezeit
Teure (und vermeidbare) Fehler beim ImmoKauf
Im heutigen VideoInterview erläutere ich die aus meiner Sicht fünf teuersten Fehler beim Immobilienkauf. Zugleich stelle ich Ihnen meine Ausführungen im Folgenden in Kürze schriftlich dar:
1.
Der Kaufvertrag platzt im letzten Moment; sofern der Kunde bereits den Darlehensvertrag bei der finanzierenden Bank unterzeichnet hat und zudem die gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen abgelaufen ist wird es tragisch denn teuer:
Vorfälligkeitsentschädigungen (Nichtabnahmeentschädigung) werden fällig, weil der Kunde den Kredit nicht wie geplant ausgezahlt haben möchte und die Bank bereits über Jahre mit festgelegten Zinsen kalkuliert hat. Dass dies rechtens ist hat der BGH auch bereits 2017 bestätigt. Dies kann sehr schnell teuer werden trotz niedriger Zinsen. So können bei einem Kredit von 300.000 € und einer Laufzeit von 10 Jahren bereits rund 30.000 € anfallen!
Daher Tipp: Entweder den Notartermin derart planen, dass im Extremfall noch ein Widerruf innerhalb der Frist möglich wäre; besser noch: eine verbindliche Darlehenszusage der Bank einholen (nicht lediglich eine lapidare Zusage), beim Notar unterzeichnen und erst danach bei der Bank unterschreiben. Eine verbindliche Darlehenszusage ist sicher und die Bank verspricht das gewünschte Objekt zu den festgelegten Konditionen zu finanzieren.
Auch das Drängeln mancher Makler auf Vorlage eines unterzeichneten Darlehensvertrages schadet nicht, da es keine Pflicht für den Käufer gibt, einen Solchen vor Unterzeichnung vorzuweisen, schließlich ist der Verkäufer durch die Unterzeichnung des notariellen KV ausreichend geschützt.
2.
Bestandsimmobilie ohne vorherige Besichtigung und ggf. Beratung durch einen BauSV kaufen
(„Menschen bekommen Falten und Häuser bekommen Risse“)
Feuchtigkeit, Konstruktionsmängel, fehlerhafte Wasserabführung etc. fallen regelmäßig nur einem Fachmann auf. Zudem fehlen häufig bauliche Unterlagen, bspw. Baugenehmigung. Diese ist stets vom aktuellen Eigentümer vorzuhalten, nicht vom Bauamt o.Ä. Sofern es darauf ankommt und keine Baugenehmigung vorhanden ist, drohen erste Probleme bis hin zur Nutzungsuntersagung. Eine fehlende/verlorene Baugenehmigung kann nachbeantragt werden, jedoch muss sich das Objekt sodann an den heutigen Standards messen lassen, was nicht immer glatt geht.
3. Unterlagen nicht ausreichend geprüft oder prüfen lassen, insb. bei einer ETW
Gerade bei Eigentumswohnungen machen viele Erwerber den Fehler sozusagen blind zu vertrauen und sich nicht die Beschlusssammlung sowie die Protokolle der ETV’s der letzten paar Jahre anzusehen. Aber nur so kann geprüft werden, ob ggf. ein Instandhaltungsstau besteht, größere Investitionen geplant sind, die der neue Erwerber tragen muss oder in der Vergangenheit Probleme mit dem Objekt und/oder seinen Bewohnern bestanden.
4. Mit Abstand einer der größten Fehler ist die sog. Schwarzgeldabrede
Immobiliengeschäfte sind zwingend beurkundungspflichtig, d.h., jede Vereinbarung muss beurkundet werden! Aus verschiedenen Gründen werden gerade jetzt in Zeiten steigender Immobilienpreise gerne gewisse Abreden außerhalb der Urkunde getroffen. Diese führen allerdings dazu – sofern es herauskommt – dass der gesamte Vertrag unwirksam wird im Nachhinein, mit der Folge, dass der Vertrag teuer rückabgewickelt werden müsste…..
5. Investorfehler
Einige kaufen eine Immobilie mit der Zielsetzung diese sofort oder aber zukünftig als Kapitalanlage durch Vermietung zu nutzen. Deshalb sollte bereits beim Kauf darauf geachtet werden den vereinbarten Kaufpreis aufzusplitten sofern möglich und soweit es geht. Werden bspw. Inventar, Einbauten, Möbel miterworben, kann die hierfür vereinbarte Summe separat aufgeführt werden, was u.a. Grunderwerbssteuern spart, da hierauf keine anfallen. Auch sollte der Kaufpreis danach aufgeschlüsselt werden, welcher Anteil auf das Grundstück und welcher auf die Immobilie entfällt, denn die steuerliche Abschreibung iHv 2% (bzw. 2,5% bei Denkmalschutzobjekten) -AFA- erhalte ich nur auf den Objektwert, nicht auf den Grundstückswert. Schätzt das Finanzamt später selbst, kommt man meist schlechter dabei weg als wenn es bereits im Kaufvertrag entsprechend geklärt wurde.
Sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen Ihr Projekt, begleiten Sie vom Entwurf bis zum Einzug.
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