Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung - welches Stimmrecht habe ich?

Jedes Jahr finden immer wieder allerorts Eigentümerversammlungen statt, in welchen über zahllose Beschlüsse zur Regelung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt wird. Ob ein Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung durch entsprechende Mehrheit überhaupt zustande kommt, hängt entscheidend vom Abstimmungsergebnis ab. Hierbei stellt sich die Frage, ob richtig abgestimmt wurde bzw. ob die Stimmverteilung der einzelne Eigentümer richtig berücksichtigt wurde. Doch wonach richtet sich überhaupt das Stimmrecht der Eigentümer? 

1. Grundsätzlich gilt das Kopfprinzip 

Wie die Überschrift vermuten lässt, gilt grundsätzlich immer das sog. „Kopfprinzip“, welches in § 25 Abs. 2 WEG berücksichtigt wird. 

Nach diesem „Kopfprinzip“ steht jedem Wohnungseigentümer, unabhängig davon, wie viele Wohnungen bzw. Einheiten in seinem Eigentum stehen, nur eine Stimme zu. Sofern also mehrere Wohnungen im Eigentum einer Person stehen, so hat dieser „nur“ den gleichen Einfluss auf das Abstimmungsergebnis wie der Wohnungseigentümer, der ausschließlich Eigentümer einer Wohnung ist. In diesem Fall hat dementsprechend jeder Wohnungseigentümer bezüglich seiner „Stimme“ dasselbe Gewicht. 

Sofern eine Einheit bzw. Wohnung jedoch mehrere Eigentümer aufweist, wie zum Beispiel bei Ehepartnern, einer GbR etc., so können diese nur gemeinschaftlich über eine Stimme verfügen. Insofern müssen sich gemeinschaftliche Eigentümer im Vorfeld austauschen, wie sie gemeinschaftlich ihr alleiniges Stimmrecht ausüben.

• Achtung Teilungserklärung

Etwas anderes – also ein entsprechend anderes Stimmrecht als das „Kopfprinzip“ – kann sich z. B. aus der Teilungserklärung ergeben, in welcher eine andere ausdrückliche Regelung zum Stimmrecht vereinbart wurde. 

Dabei kommt entweder das „Wertprinzip“ oder das „Obkjektprinzip“ als Alternative zum „Kopfprinzip“ in Betracht.

2. Das „Wertprinzip“

Sofern in der Teilungserklärung das sog. „Wertprinzip“ im Hinblick auf das Stimmrecht vereinbart wurde, findet ausschließlich dieses Stimmrecht Anwendung und nicht mehr das gesetzlich vorgesehene „Kopfprinzip“. 

In der Praxis findet dabei das sogenannte „Wertprinzip“ mittlerweile am häufigsten Anwendung. 

Nach diesem „Wertprinzip“ bestimmt sich der „Wert“ des Stimmrechts anhand der Anzahl der Miteigentumsanteile des entsprechenden Eigentümers. Dieses wird in den entsprechenden Hausgeldabrechnungen bzw. Versammlungsprotokollen auch gerne mit MEA abgekürzt, was für „Miteigentumsanteile“ steht. 

Bei dem „Wertprinzip“ wird daher zur Bemessung der entsprechenden Miteigentumsanteile insbesondere auf die im Eigentum stehende Quadratmeterfläche des einzelnen Eigentümers abgestellt, um sodann prozentual den Miteigentumsanteil im Vergleich zur gesamten Eigentumsfläche sämtlicher Eigentümer zu berechnen. 

Sofern also zugunsten eines Eigentümers in einer 1000 qm Liegenschaft bestehend aus 10 Wohnungen zu jeweils 100 qm 6 Wohnungen gehören, stehen ihm 600/1000 bzgl. seines Stimmrechts zu. 

Dies hätte entsprechend zur Folge, dass seine Stimme einen deutlich höheren Einfluss bzw. Wertigkeit im Hinblick auf ein Abstimmungsergebnis hätte, als ein Eigentümer einer Wohnung. 

Im Gegenzug hätte jedoch auch ein Eigentümer einer einzelnen und größeren Wohnung einen entsprechend größeren Einfluss auf das Abstimmungsergebnis im Vergleich zu einem Eigentümer von insgesamt 2 in der Summe kleineren Wohnungen.

Nach unserer rechtlichen Auffassung läßt das Wertprinzip grundsätzlich die gerechtesten „Abstimmungen“ zu und bietet am wenigsten Konfliktpotential für Eigentümerversammlungen bzw. nachträgliche Beschlussanfechtungen.

3. Das „Objektprinzip“ 

Bei dem „Objektprinzip“ entfällt auf jedes „Objekt“ bzw. „Wohnung“ eine entsprechende Stimme. Ist ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft also Eigentümer von z. B. 3 Wohnungen, so stehen ihm bei der Abstimmung insgesamt auch 3 Stimmen zu.

Dieses Prinzip findet jedoch nur noch selten Anwendung, da viele Liegenschaften sich mittlerweile auf das „Wertprinzip“ verständigt haben.

Fazit: 

Wie in so vielen Themen rund um das weniger bekannte Wohnungseigentumsrecht, raten wir immer wieder den Mandanten in die Teilungserklärung zu schauen bzw. uns zur Prüfung vorzulegen. Denn in den meißten Fällen, lassen sich viele Probleme hier bereits im Vorfeld ausräumen und Fragen sowie Rechtstreitigkeiten lösen bzw. vermeiden. 

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

Ihre KGK Rechtsanwälte