Die Baulast

Die Baulast ist ein öffentlich-rechtliches Rechtsinstitut, das zwar entscheidende praktische Auswirkungen auf die Nutzbarkeit eines Grundstücks hat, das jedoch viele Grundstückseigentümer oder Grundstückserwerber nicht kennen bzw. mit dem sie erst konfrontiert werden, wenn es zu Auseinandersetzungen mit dem Bauamt bzw. dem Grundstücksnachbarn kommt.

Die Bauordnungen zahlreicher Bundesländer enthalten Regelungen zur Baulast. Für Rheinland-Pfalz sieht § 86 LBauO vor, dass der Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem, sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen kann, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.

Baulasten können zu verschiedenen Zwecken bzw. mit verschiedenem Inhalt abgegeben werden. Einige Anwendungsfälle sind die nachfolgenden:

Eine Abstandsflächenbaulast kann regeln, dass das Nachbargrundstück zu dem durch die Baulast belasteten Grundstück ohne Einhaltung der Abstandsflächenbestimmungen der Bauordnung (§ 8 LBauO Rheinland-Pfalz) bebaut werden darf.

Eine sogenannte Anbaubaulast hat zum Gegenstand, dass der Eigentümer des hiermit belasteten Grundstücks dazu verpflichtet ist, sein Grundstück grenzständig zu bebauen. Es wird also eine Anbaupflicht begründet.

Die Vereinigungsbaulast bewirkt, dass zwei selbstständige Grundstücke hinsichtlich der Vorschriften des öffentlichen Baurechts wie ein Grundstück behandelt werden. Sie ist z. B. dann erforderlich, wenn ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet werden soll (§ 6 Abs. 3 LBauO Rheinland-Pfalz).

In der Praxis häufig ist eine Stellplatzbaulast, die der Sicherung der notwendigen Stellplätze dient. Wenn es nicht möglich ist, diese auf dem bebauten Grundstück selbst zu errichten, können diese unter bestimmten Umständen (§ 47 LBauO Rheinland-Pfalz) auch auf einem in zumutbarer Entfernung liegenden anderen Grundstück hergestellt werden. Hierzu ist jedoch auf diesem Grundstück eine öffentlich-rechtliche Sicherung erforderlich, d. h. es wird eine Baulast eingetragen.

Wichtig ist schließlich auch die Erschließungsbaulast: Eine Baugenehmigung kann nur erteilt werden, wenn die Erschließung des Gebäudes öffentlich-rechtlich gesichert ist (§§ 30 Abs. 1, 34 Abs. 1 BauGB). Soll ein sog. Hinterliegergrundstück bebaut werden, das nicht selbst unmittelbar an eine öffentliche Straße angrenzt, sondern über ein dazwischen liegendes (Privat-)Grundstück erschlossen ist, genügt eine zivilrechtliche Dienstbarkeit (Wegerecht) nicht, um die Baugenehmigung zu erhalten. Vielmehr muss in einem solchen Fall zusätzlich eine öffentliche Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Enthält z. B. der notarielle Vertrag, mit dem der Erwerber ein solches Hinterliegergrundstück erwirbt, nicht zugleich auch die notfalls vollstreckbare Verpflichtung des Verkäufers, eine solche Baulast zu bewilligen, muss der Erwerber damit rechnen, dass er allein auf Grundlage des Vertrags und der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit noch nicht die Baugenehmigung erhält, sondern erst noch den Verkäufer, notfalls gerichtlich, auf Eintragung der Baulast in Anspruch nehmen muss. Hierdurch kann sich der Baubeginn erheblich verzögern.

Weil eine Baulast Verpflichtungen begründen oder aber auch Nutzungsbeschränkungen zur Folge haben kann, die auch auf den Rechtsnachfolger übergehen, und weil Baulasten nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, empfiehlt es sich unbedingt, vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags in das Baulastenverzeichnis Einsicht zu nehmen (§ 86 Abs. 5 LBauO Rheinland-Pfalz) oder eine amtliche Auskunft darüber einzuholen, ob und ggf. mit welchem Inhalt Baulasten eingetragen sind. Allein die von dem beurkundenden Notar genommene Grundbucheinsicht gibt hierüber keine Auskunft. Die praktische Erfahrung zeigt jedoch, dass sich in vielen Notarverträgen der Hinweis findet, dass der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat. Dies stellt für beide Vertragsparteien ein erhebliches Risiko dar.

Wegen der erheblichen Bedeutung, die einer Baulast zukommt, empfiehlt es sich daher im Fall eines Grundstückskaufvertrags, vorab zu prüfen, ob eine Baulast im Grundbuch eingetragen ist bzw. ob die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks eine Baulast erfordert.

Bitte beachten Sie, dass die Regelungen zur Baulast in der jeweiligen Bauordnung enthalten sind. Hierbei handelt es sich um Landesrecht, so dass es unterschiedliche gesetzliche Regelungen in den verschiedenen Bundesländern geben kann. Ich bin in Rheinland-Pfalz ansässig. Meine Ausführungen beschränken sich daher auf das rheinland-pfälzische Landesrecht. Wenn Sie Fragen zum rheinland-pfälzischen Recht haben, stehe ich gerne zu Ihrer Verfügung. Wenn Ihr Grundstück jedoch in einem anderen Bundesland gelegen ist, sollten Sie sich bitte mit einem dort ansässigen Rechtsanwalt in Verbindung setzen.