Erbbaurecht: Wohnen auf Zeit

In Zeiten teurer werdender Grundstücke und Immobilien findet sich ein Konstrukt an Beliebtheit, das lange Zeit in Vergessenheit geriet: Das sog. Erbbaurecht. Doch was hat es damit zu tun?

Was ist ein Erbbaurecht?

Bei diesem rechtlichen Konstrukt ist das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt. Ein Erbbaurechtsnehmer erwirbt das Recht, eine eigene Immobilie auf dem Grundstück zu errichten oder auch kaufen zu dürfen. Er kauft aber kein Grundstück. Das hat den Vorteil, dass es meist günstiger ist als mit Erwerb des Grundstücks. Der Käufer zahlt aber im Ausgleich einen vorab vereinbarten Betrag, den sog. Erbbauzins.

Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet. Üblich sind Zeiträume zwischen 60 und 99 Jahren, grds. ist der Zeitraum aber frei verhandelbar. Dabei ist es möglich, den Vertrag nach Ablauf zu verlängern. Das Erbbaurecht lässt sich weiterverkaufen, beleihen und vererben. Es wird im Grundbuch eingetragen.

Das Erbbaurecht ist außerdem vererb- und veräußerbar.

Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Erbbaurechts

Auch wenn man beim Erbbaurecht nicht zum Eigentümer des Grundstücks wird, sondern nur zum Nutzer eines Grundstücks, wird Grunderwerbssteuer fällig. Die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer richtet sich dabei am vertraglich vereinbarten Erbbauzins.

Was geschieht nach Ablauf der Erbbaupacht?

Das Erbbaurecht erlischt automatisch nach Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit oder wenn sich der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer auf eine frühere Auflösung des Vertrages einigen.

Nach einem endgültigen Ablauf gehen die auf dem Grundstück stehende Immobilien in das Eigentum des Erbbaurecht-Gebers über. Der Erbbaurecht-Nehmer erhält aber eine finanzielle Entschädigung. Näheres wird hierzu im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Der Erbbauberechtigte erhält als Ausgleich eine angemessene Entschädigung, die vom Grundstückseigentümer zu entrichten ist. Diese Entschädigung richtet sich nach den im Vorfeld getroffenen Vereinbarungen, muss allerdings mindestens zwei Drittel des aktuellen Wertes des Bauwerks entsprechen.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Die Höhe des Erbbauzinses für den Erbbauberechtigten ist nicht gesetzlich vorgegeben und wird zwischen Pächter und Verpächter individuell vereinbart. In der Regel beträgt der Zins ca. drei bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückswertes.

Eine Studie des Deutsche Erbbaurechtsverbandes ermittelte für das Jahr 2017 einen durchschnittlichen Erbbauzins für Wohnimmobilien in Höhe von 3,1 Prozent des Bodenwertes. Der Wert ist allerdings nicht festgeschrieben. In Hamburg beträgt er seit Herbst 1999 1,7 Prozent, wie die „SZ“ berichtet.

Was geschieht, wenn der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht bezahlt?

Viele Erbbauverträge sehen ein „Heimfall-Recht“ vor, wenn der Erbbau-Berechtigte mit seinen Zahlungen zwei Jahre in Verzug ist. Gleiches gilt, der Berechtigte einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt. Die Folge dieser Vereinbarung: Das Erbbaurecht fällt wieder an den Erbbaurecht-Geber zurück (sog. „Heimfall“).

Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?

Ein Erbbaurechtsnehmer schont sein Budget. Der Preis des Grundstücks beträgt bei einem Hausbau im Schnitt zwischen 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten.

Bei der Erbpacht fallen nur Kosten für den Hausbau und den dauerhaft zu entrichtenden Erbbauzins an. Man spart sich den auf einmal zu zahlendem Kaufpreis für das Grundstück. Außerdem bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, Zugang zu attraktiven Bauplätzen in sonst sehr kostspieligen Ballungszentren zu bekommen, auch wenn der Grundstückseigentümer nicht bereit ist, sein Grundstück zu verkaufen. Das Erbbaurecht ist vor allem in Zeiten interessant, in denen die Hypothekenzinsen höher als die Erbbauzinsen sind.

Banken können aber je nach Vertragsgestaltung Abschläge beim Beleihungswert der Immobilie vornehmen, was zu höheren Kosten bei der Finanzierung führen kann. Für Erbbaurechtnehmer, die ihre Immobilie vermieten, gilt: Sie können den jährlichen Erbbauzins steuerlich geltend machen.

Welches sind Nachteile des Modells?

Der Erbau-Nehmer erwirbt kein Volleigentum an dem Grundstück. Weil ihm Grund und Boden nicht gehören, profitiert er nicht von einer möglichen Wertsteigerung des Grundstücks.

Außerdem kann er seine Immobilie nicht so einfach verkaufen wie ein Gebäude auf einem eigenen Grundstück. Deshalb sind solche Häuser weniger gefragt.

Eine wichtige weitere Einschränkung: In aller Regel räumen sich die beiden Vertragsparteien gegenseitig Vorkaufsrechte ein. Das bedeutet: Will der Erbbaunehmer seine Immobilie vorzeitig verkaufen, braucht er die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die kann dieser verweigern.

Finanziell ist zu beachten, dass der zu entrichtende Erbbauzins höher ausfallen kann als die Zinsen für eine Baufinanzierung, sodass eine Pacht durch die Addierung der Zinsen am Ende teurer werden kann als eine Hypothek oder ein Kredit.

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