Fehlende Ladung: Wirksamer WEG-Beschluss?

[image]Wird das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft versehentlich nicht geladen, ist ein Beschluss der Versammlung dennoch wirksam und damit zu befolgen.

Nach § 24 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden. Hierzu sind alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens zwei Wochen vor der Versammlung zu laden. Wird dann ein Beschluss gefasst, stellt sich die Frage, ob er wirksam ist, wenn ein Eigentümer gar nicht geladen wurde und somit an der Beschlussfassung auch nicht beteiligt war.

Garageneigentümer wurde nicht geladen

Der Eigentümer einer Garage war Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wurde von der Verwalterin aber nicht zur Eigentümerversammlung geladen. Sie hatte irrtümlich angenommen, dass eine Ladungspflicht für Garageneigentümer nicht besteht. Auf der Versammlung wurde ein Beschluss über die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre gefasst, wonach alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung rückständiger Beträge verpflichtet wurden. Der Garageneigentümer wollte aber nicht zahlen; schließlich sei der Beschluss nichtig, weil er zu der Eigentümerversammlung nicht geladen worden war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte daraufhin den Geldbetrag vom Garageneigentümer ein.

Der Beschluss ist wirksam

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied. Auch wenn ein Eigentümer nicht zur Versammlung geladen wurde, bleibt ein dort gefasster Beschluss solange wirksam, bis er angefochten wird. Er ist nur dann nichtig - d. h., die Eigentümer müssen ihn nicht befolgen -, wenn gegen zwingende Vorschriften des WEG oder gegen die §§ 134, 138 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sowie gegen § 56 S. 2 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) verstoßen wurde. § 24 WEG ist aber nicht zwingend, sondern kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert werden.

Auch der absichtliche und gezielte Ausschluss eines Eigentümers kann zur Nichtigkeit eines Beschlusses führen. Immerhin könnten sonst die Mitwirkungsrechte des betroffenen Eigentümers leicht umgangen werden. Vorliegend hat die Verwalterin aber irrtümlich geglaubt, den Garageneigentümer nicht laden zu müssen. Ein gezielter Ausschluss war deshalb nicht ersichtlich. Somit war der Beschluss wirksam; der Garageneigentümer musste den geforderten Betrag zahlen.

(BGH, Urteil v. 20.07.2012, Az.: V ZR 235/11)

(VOI)