Ferienhaus in Holland - Rechtstipp 8: Einkommensteuer

1. Eigennutzung oder Vermietung – egal!

a) Was gilt in Holland?

Egal, ob Sie Ihr niederländisches Ferienhaus selbst nutzen oder vermieten. Egal auch, wie hoch Ihre Mieteinnahmen sind. Sie zahlen immer ca. 1,2 % des Verkehrswerts jährlich als niederländische Einkommensteuer. 

Jeder Eigentümer hat einen Steuerfreibetrag von 50.000 € (Stand 2021).

Darlehensschulden aus der Finanzierung des Kaufpreises können Sie vom Verkehrswert abziehen. Kosten des Ferienhauses (insbesondere Zinsen, Reparaturen und laufende Betriebskosten) dagegen nicht.

b) Was gilt in Deutschland?

Ihre niederländischen Vermietungseinnahmen spielen in Deutschland keine Rolle, auch nicht über den Progressionsvorbehalt.

c) Steuertipp

Über die Anzahl der Miteigentümer und die Höhe der Finanzierung lässt sich der Ferienhauskauf in Holland einkommensteuerlich so gestalten, dass Eigennutzung und Vermietungseinnahmen vollkommen steuerfrei bleiben. So funktioniert das Steuersparmodell für Vermieter.

2. Spekulationssteuer

a) Was ist das?

Mit der Spekulationssteuer wird die Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis von Grundbesitz (Veräußerungsgewinn) besteuert.

b) Was gilt in Holland?

Im niederländischen Steuerrecht wird der Veräußerungsgewinn nicht besteuert – es gibt keine Spekulationssteuer.

c) Was gilt in Deutschland?

Weil die Niederlande die Spekulationssteuer nicht kennen, hat Deutschland das Besteuerungsrecht.

In Deutschland wird der Veräußerungsgewinn von Grundbesitz - dazu gehören auch Ferien- und Zweitwohnungen - besteuert, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt. Dies gilt bei Fremdnutzung. Die Spekulationssteuer wird jedoch nicht erhoben, wenn Sie Ihr Ferienhaus - zusammenhängend - im Jahr der Veräußerung zumindest an einem Tag, im vorangegangenen Kalenderjahr durchgehend sowie im 2. Kalenderjahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (Bundesfinanzhof, Urteil vom 3.9.2019 – IX R 10/19).

3. Steuererklärung

a) Was gilt in Holland?

Sie müssen jährlich bis zum 30.6. eine Einkommensteuererklärung bei dem niederländischen Finanzamt abgeben. Näheres dazu unter Rechtstipp 14: Einkommensteuer in NL - die Steuerfalle!

b) Was gilt in Deutschland?

Spekulationsgewinne müssen Sie im Rahmen Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben.

Wenn Sie keine Einkommensteuererklärung bei dem niederländischen Finanzamt abgegeben haben, müssen Sie Ihre niederländischen Vermietungseinnahmen in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben.

GENSCH – Anwaltsbüro für niederländisches Recht.

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Rechtstipp 13:

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Rechtstipp 14:

Einkommensteuer in NL – die Steuerfalle!

Rechtstipp 15:

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