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Immobilien im Nachlass - Tipps für Erben
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Ob Haus, Wohnung oder Bauplatz – Immobilien im Nachlass verursachen Aufwand und bergen Streitpotential. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Themen.
Ausführliche Informationen zur Immobilie im Nachlass finden Sie auf unserer Kanzlei-Website:
1. Erbe oder Vermächtnisnehmer?
Während der Erbe mit dem Erbfall als Gesamtrechtsnachfolger auch automatisch Eigentümer einer Immobilie im Nachlass wird, hat ein Vermächtnisnehmer, dem Grundeigentum zugewendet wurde, lediglich einen Anspruch gegen den Erben, ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.
2. Grundbuchberichtigung
Das Grundbuch, das noch den Erblasser als Eigentümer ausweist, muss in der Regel berichtigt werden. Ein entsprechender Antrag kann beim Grundbuchamt unter Vorlage eines eröffneten notariellen Testaments oder eines Erbscheins vom Nachlassgericht gestellt werden. Während für die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Gebühren erhoben werden, ist die Beantragung eines Erbscheins gebührenpflichtig. Wird der Erbschein lediglich für die Grundbuchberichtigung benötigt, verringern sich die Kosten.
3. Erbengemeinschaft
Gibt es mehr als einen Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Der gesamte Nachlass gehört dann allen Miterben gemeinsam. Sie können grundsätzlich nur einstimmig über Nachlassgegenstände verfügen. Auch die Verwaltung von Immobilien erfolgt grundsätzlich gemeinsam. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wie z.B. die Vermietung des Objekts unterliegen jedoch dem Mehrheitsprinzip. Bei Abstimmungen bemisst sich das Stimmrecht an den Erbquoten der einzelnen Miterben. Allein entscheiden kann ein Miterbe nur bei sogenannten Notverwaltungsmaßnahmen, die kurzfristig notwendig sind, um eine Gefahr für die Bewohnbarkeit und Sicherheit der Immobilie abzuwenden.
4. Alternativen zur Erbengemeinschaft
Die Erbengemeinschaft ist als komplizierte Zwangsgemeinschaft Ursache für viele familiäre Konflikte. Dies gilt insbesondere, wenn Immobilien zum Nachlass gehören. Sind sich die Erben nicht einig, was mit dem Objekt geschehen soll, erfolgt nicht selten die Versteigerung des Hauses oder der Wohnung. Wenn sich die Miterben einig sind, die Immobilie gemeinsam zu behalten, sollten sie die Immobilie in eine Bruchteilsgemeinschaft (mit Teileigentum) oder in eine Gesellschaft (z.B. GbR) einbringen. Diese Rechtsformen eignen sich weit besser für die dauerhafte Verwaltung von Immobilien.
5. Erbschaftsteuer bei Immobilien
Wie andere Vermögenswerte im Nachlass unterliegen auch Häuser, Wohnungen und andere Immobilien grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Allerdings gibt es für erbende Ehegatten und (etwas eingeschränkt) auch für Kinder die Möglichkeit des steuerfreien Erwerbs des sogenannten Familienheims. Voraussetzung ist, dass die Wohneinheit des Erblassers 10 Jahre vom Erben weiter bewohnt wird - soweit das für ihn zumutbar ist.
Eine umfassende Steuerbefreiung winkt auch größeren Immobilienvermögen in Form vermieteter Wohnobjekte, soweit diese als sogenannte Wohnungsunternehmen eingestuft werden und dadurch in den Genuss der Steuervorteile für Betriebsvermögen kommen.
Einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent bekommen dagegen auch kleine vermietete Wohnobjekte.
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