Mietkaution richtig anlegen und wann das Zurückbehaltungsrecht greift

Hat der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt, kann der Mieter deswegen die weitere Mietzahlung so lange verweigern, bis der Nachweis der ordnungsgemäßen Anlegung erbracht wird.

Gemäß § 551 III BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) muss der Vermieter die erhaltene Kaution bei einer Bank anlegen. Auch wenn die Mietvertragsparteien eine andere Anlegung vereinbaren können, so muss sie klar und deutlich vom Vermögen des Vermieters getrennt werden. Es muss klar sein, dass der Geldbetrag nicht dem Vermieter gehört, sondern als Mietsicherheit dient.

Vermieter als Inhaber des Kautionskontos?

Im konkreten Fall musste ein Paar zwei Jahre in Folge erhebliche Nebenkostennachzahlungen tätigen. Als es das Mietverhältnis kündigte, verlangte es den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlegung der Kaution, da es sonst die Miete nach § 273 BGB zurückbehalte. Der Vermieter übergab den Mietern eine Kontostandsbestätigung, die allein den Vermieter als Inhaber des Kontos ohne weitere Zusätze wie „Mietkaution" auswies. Daraufhin verweigerten die Mieter jede weitere Mietzahlung, ohne darauf hinzuweisen, dass sie damit von ihrem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB Gebrauch machten. Nachdem der Vermieter die Mietzahlungen eingeklagt hatte, legte er einen Kontoauszug vor, der neben dem Vermieter als Inhaber auch den Zusatz „MK" - also Mietkaution - angab.

Zurückbehaltung der Miete rechtens?

Das Amtsgericht (AG) Bremen bejahte nach § 535 II BGB den Zahlungsanspruch des Vermieters. Er habe die Kaution ordnungsgemäß (insolvenzfest und getrennt vom Vermögen des Vermieters) angelegt und dies vor Gericht bewiesen. Er hätte den Nachweis aber bereits auf Nachfrage der Mieter erbringen müssen, stattdessen aber nur eine Bestätigung vorgelegt, die ihn als Inhaber auswies.

Da ein Mieter daher von einer mangelnden Insolvenzsicherheit ausgehen müsse, dürfe er weitere Mietzahlungen nach § 273 BGB zurückbehalten. Voraussetzung sei aber, dass er dem Vermieter deutlich erkläre, dass er wegen der nicht ordnungsgemäßen Anlage der Kaution keine Miete mehr zahle und die Ausübung des Rechts an keine Bedingung (entweder Nachweis oder Einbehaltung der Miete) knüpfe. Anderenfalls werde das Zurückbehaltungsrecht gerichtlich nicht berücksichtigt. Da die Mieter vorliegend das Recht aus § 273 BGB nur geltend machen wollten, wenn der Nachweis nicht erbracht werde, hatten sie ihr Recht an eine Bedingung geknüpft. Im Übrigen hatten sie den Vermieter nicht darauf hingewiesen, dass die Miete gerade wegen der Anlage der Kaution zurückbehalten wurde, sodass das Zurückbehaltungsrecht nicht zu berücksichtigen war.

(AG Bremen, Urteil v. 22.12.2011, Az.: 10 C 331/11)

(VOI)