10 Fragen, 10 Antworten: Mietkaution, Provision, Abstand & Ablöse

1. Wie hoch darf eine Mietkaution überhaupt sein?

Im Gesetz ist ausdrücklich festgelegt, dass die Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen darf, ohne die Vorauszahlungsbeträge der Betriebskosten. Im Mietvertrag wird sodann neben der Höhe der Mietkaution auch geregelt, in welcher Form der Mieter die Sicherheitsleistung erbringen muss.

2. Kann die Kaution in Raten gezahlt werden?

Ja. Grundsätzlich ist ein Mieter berechtigt, den Kautionsbetrag in Raten zu zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate muss jeweils mit den nachfolgenden Mietzahlungen überwiesen werden.

3. Darf der Vermieter eine zusätzliche Bürgschaft anfordern?

Nein. Egal, ob sich der Vermieter für eine Barkaution, Bürgschaft oder verpfändetes Sparbuch entscheidet, die Mietsicherheit darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Eine zusätzliche Bürgschaft ist somit unzulässig.

4. Muss der Vermieter die Kaution auf einem Sonderkonto anlegen?

Ja. Haben Mieter und Vermieter als Mietsicherheit eine Barkaution vereinbart, muss der Vermieter die ihm überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Denn nur dann ist die Kaution bei einer eventuellen Vermieterinsolvenz vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert. Der Vermieter muss deshalb für die Kaution ein treuhänderisches Sonderkonto anlegen.

5. Wann darf der Vermieter auf die Mietsicherheit zurückgreifen?

Der Vermieter wird sich in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen, wenn er noch Ansprüche gegenüber seinem ehemaligen Mieter hat. Er kann auch schon während der Mietzeit auf die Kaution zurückgreifen. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter einen unstreitigen oder rechtkräftig festgestellten Anspruch hat.

6. Wann muss eine Kaution in der Regel zurückgezahlt werden?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution mit Zins und Zinseszins so schnell wie möglich zurückzahlen beziehungsweise die Bürgschaftsurkunde oder Verpfändungserklärung zurückgeben. Voraussetzung ist, dass er keine Ansprüche mehr gegenüber seinem Mieter hat. Ist das am Ende der Mietzeit nicht eindeutig feststellbar, hat der Vermieter zur Abklärung dieser Frage eine „angemessene“ Frist von drei Monaten.

7. Wer zahlt die Kaution zurück, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft wurde?

Grundsätzlich gilt, dass der „aktuelle“ Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Bei einem Eigentümerwechsel während der Mietzeit ist das der Käufer des Hauses oder der Wohnung. Ob er von dem früheren Vermieter die Kaution erhalten hat, spielt keine Rolle. Der Hausverkäufer, das heißt der alte/frühere Vermieter des Mieters, muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution nur dann zurückzahlen, wenn der Mieter die Kaution von dem Käufer des Hauses, dem neuen Vermieter, nicht erlangen kann.

8. Wer zahlt die Maklerprovision, Mieter oder Vermieter?

Seit dem 01. Juni 2015 gilt auch bei der Wohnungsvermittlung das sog. Bestellerprinzip. Während vor Juni 2015 in aller Regel der Mieter den Makler zahlen musste und zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer fällig wurden, wenn ein Mietvertrag unter Einschaltung eines Maklers zustande kam, müssen Mieter heute nur noch in Ausnahmefällen für den Makler zahlen. Im Regelfall zahlt jetzt der Vermieter als Auftraggeber des Maklers und Besteller der Maklerleistung die Provision. Mieter müssen eine Maklerprovision allenfalls noch zahlen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben, schriftlich oder in Textform, und der Makler dann ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wurde und eine Wohnung beschafft hat, über die anschließend ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

9. Darf der Makler von mir eine Schufa-Auskunft verlangen?

Eigentlich nicht. Der Vermieter kann, wenn er sich für einen Wohnungsinteressenten als künftiger Mieter entschieden hat, sich noch einmal absichern und mithilfe einer Schufa-Auskunft versuchen abzuklären, ob der Mieter zahlungsfähig und -willig ist. Er kann aber nicht von Dutzenden Wohnungssuchenden, die sich für die Wohnung interessieren, vorab eine Schufa-Auskunft verlangen.

10. Darf eine Ablösesumme verlangt werden und wie hoch darf sie sein?

Ja. Rechtlich zulässig sind sog. Ablösevereinbarungen. Sie sind nicht anderes als Kaufverträge. Der neue Mieter verpflichtet sich, für bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters einen vereinbarten Preis zu zahlen. Aber Achtung! Oft sind Ablösevereinbarungen „verkappte“ Abstandsforderungen. Deshalb schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz vor, dass der Preis für die „gekauften“ Möbelstücke nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert stehen darf. Damit ist zwar nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters unzulässig, aber ein auffälliges Missverhältnis besteht, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt.