Keine Mieterhöhung aufgrund von Uralt-Mietspiegel

Mit Urteil vom 16.10.2019 – VII ZR 340/18 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet werden kann. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam.

Zur Begründung einer Mieterhöhung kann gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB Bezug auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) genommen werden. Ungünstig aber, dass die wenigstens Gemeinden einen Mietspiegel haben oder aktuell halten. Deshalb erlaubt § 558a Abs. 4 S. 2 BGB auch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel der Nachbargemeinde oder – wie im vorliegenden Fall – einen veralteten Mietspiegel.

Die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel ist aber, wie der BGH nun entschieden hat, nicht unbegrenzt zulässig. Jedenfalls die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, ist formell unwirksam.

Wo die zeitliche Grenze liegt, hat der BGH leider nicht beantwortet. Eine starre Grenze gibt es hier nicht. § 558c Abs. 3 BGB legt den Gemeinden zwar die Pflicht auf, Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Der Umkehrschluss, ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf einen Mietspiegel stützt, der älter als zwei Jahre ist, sei grundsätzlich unwirksam, folgt daraus aber nicht. Zu berücksichtigen ist nämlich auch, wie sich die sog. Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB entwickelt haben.

Letztlich ist bei einer Mieterhöhung, die mit einem veralteten Mietspiegel begründet wird, immer im Einzelfall zu prüfen, ob dieser noch geeignet ist, die Mieterhöhung zu rechtfertigen. Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere, wie sich der Wohnungsmarkt vor Ort in den letzten Jahren weiterentwickelt hat.