Verzögerte Schadenregulierung im Bereich des Sondereigentums und hierdurch entgangene Mieteinnahmen

Die rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümern, der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und der Wohngebäudeversicherung sind komplex. Der Eintritt eines Schadens ist nicht selten mit erheblichen Problemen in der Regulierung verbunden.

Klassisches Beispiel ist der Wasserschaden, der aus dem Gemeinschaftseigentum herrührt (Leitungswasserschaden) und Schaden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers verursacht. Hier kommt es unter den Beteiligten häufig zum Streit darüber, wer für die Beseitigung des Schadens verantwortlich ist und wer die Kosten für die Schadenbeseitigung zu tragen hat.

Wer ist für die Schadenbeseitigung verantwortlich?

Schäden am Gemeinschaftseigentum fallen unproblematisch in den Verantwortungsbereich der WEG. 

Gefestigt dürfte mittlerweile die Auffassung sein, dass aber der jeweilige Sondereigentümer für die Beseitigung von Schäden in seinem Sondereigentum verantwortlich ist, auch wenn die Ursache hierfür aus dem Bereich des Gemeinschaftseigentum kommt. Eine Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn man der WEG eine schuldhafte Pflichtverletzung vorwerfen kann, etwa dann, wenn ein Schadenseintritt absehbar war und dennoch keine entsprechenden Maßnahmen getroffen wurden, um den Schadenseintritt zu verhindern. Das stellt jedoch die Ausnahme dar.

Bei Wasserschäden sind in der Regel sowohl das Sondereigentum (Fußbodenbelag) als auch das Gemeinschaftseigentum (Estrich) betroffen. 

Sowohl die WEG als auch der betroffene Sondereigentümer sind im Schadensfall normalerweise über eine Gebäudeversicherung, die entstandene Schäden ersetzt, geschützt. 

Hier kommt es jedoch häufig zum Streit darüber, ob und in welcher Höhe die Versicherung eintrittspflichtig ist. Dies führt dann zu Verzögerungen der Schadenregulierung. Folge hiervon ist dann ein Mietausfallschaden bei dem vermietenden Sondereigentümer.

Problem: verzögerte Schadensregulierung

Mit der Frage, welche Konsequenzen die verzögerte Schadenregulierung hat, musste sich kürzlich das OLG Nürnberg auseinandersetzen (OLG Nürnberg, Beschluss vom 10.05.2021 - 8 U 3174/20). 

Das OLG Nürnberg kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohngebäudeversicherung einem Wohnungseigentümer bei pflichtwidrig verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zahlen muss (§§ 280 Abs. 1 u.  2, 286 Abs.1, 252 BGB). 

Das Gericht hat allerdings auch klargestellt, dass den Sondereigentümer im Einzelfall die Obliegenheit trifft, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbaren Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Wenn der Sondereigentümer diese Obliegenheit verletzt, sei der Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen. Den Wohnungseigentümer treffe insoweit ein Mitverschulden (§ 254 BGB). Der geschädigte Sondereigentümer dürfe „nicht sehenden Auges den längeren Ausfall der Nutzbarkeit einer in seinem Eigentum stehenden Sache in Kauf nehmen“, so das Gericht.  

Im Fall des OLG Nürnberg hat Sondereigentümer Mietausfallschaden für die Dauer von vier Jahren geltend gemacht. Dieser Zeitraum ist nach Auffassung des OLG Nürnberg zu lang. Entsprechend hat das Gericht den Mietausfallschaden des Sondereigentümers begrenzt auf den Zeitraum, die die erforderliche Sanierung in Anspruch genommen hätte, was hier nach den Feststellungen des Gerichts lediglich 3 Monate gedauert hätte.

Praxistipp

Vermietenden Wohnungseigentümern ist daher zu raten, dass sie sich selbst um eine frühzeitige Schadenbeseitigung an ihrem Sondereigentum bemühen, wenn sich abzeichnet, dass die Schadensregulierung längere Zeit in Anspruch nehmen wird, etwa weil, wie im Fall des OLG Nürnberg, die Versicherung sich weigert, mit der Schadenregulierung zu beginnen. Nötigenfalls wird der geschädigte Eigentümer gehalten sein, wenn er die Sanierungsmaßnahmen nicht aus eigenen Mitteln finanzieren kann, einen Kredit aufzunehmen, um alsbald mit der Schadenbeseitigung in seinem Sondereigentum zu beginnen.

Die Schadensregulierung von Wasserschäden im Wohnungseigentum ist sowohl rechtlich als auch in tatsächlicher Hinsicht ein komplexes Thema. Wenn sich Probleme bei der Regulierung andeuten, ist Betroffenen zu empfehlen, rechtlichen Rat einzuholen um schnell und effektiv die Schadensregulierung voranzutreiben und dadurch entstehenden Schaden zu minimieren.

Hierfür bin ich gerne Ihr Ansprechpartner.