Keine Mieterhöhung wegen Modernisierung bei unnötigem Umbau

Vermieter dürfen Kosten für „Modernisierungsmaßnahmen“ am Mietshaus nur dann anteilig auf die Mieter umlegen, wenn es sich tatsächlich um modernisierende Instandsetzung handelt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) festgestellt. Hintergrund war der vom Vermieter durchgeführte Umbau der Heizung von Gastherme auf Fernwärme, den Austausch der Treppenhausfenster, Wohnungstüren und der Haustür. Alle diese Kosten hatte der Vermieter anteilig als Mieterhöhung geltend gemacht. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, kam es zum Rechtsstreit.

Der BGH stellte zwar fest, dass Mieterhöhung anlässlich Modernisierungsmaßnahmen möglich ist, aber darauf hingewiesen, dass nach § 559 Abs. 2 BGB von den Modernisierungskosten ein etwaiger Instandsetzungsanteil abgezogen werden muss, wenn Instandsetzungen ohnehin fällig waren. Auch fiktive Instandsetzungskosten von zwar alten, aber noch voll funktionsfähigen Bauteilen müssen in Anrechnung gebracht werden. Für den Austausch defekter Bauteile gegen neue kann der Vermieter ohnehin keine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen, weil es sich nur um Instandsetzung handelt.

Es ist also stets genau festzustellen, was tatsächliche Modernisierung ist, weil nur diese zu einer Mieterhöhung führen kann (Beispiele: keine Mieterhöhung, wenn defekte Fenster gegen neue ausgetauscht werden, aber keine qualitative Verbesserung (Wärme- oder Schallschutz) damit einher geht, aber Mieterhöhung möglich, wenn einfachverglaste Fenster gegen doppel- oder dreifachverglaste Fenster ausgetauscht werden).