Klage auf Einberufung einer Eigentümerversammlung / Wohnungseigentumsrecht

Nach § 24 I Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter verpflichtet, eine Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Die für das jeweilige Wohnungseigentum geltende Gemeinschaftsordnung enthält meist entsprechende Vorgaben und Einzelheiten hinsichtlich der Einberufungspflicht.

Im Übrigen muss eine (außerordentliche) Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, wenn besondere Umstände eine solche erforderlich machen. Z.B. muss eine außerordentliche Versammlung einberufen werden, wenn wegen dringend erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen eine Sonderumlage beschlossen werden muss und ein Zuwarten bis zur regelmäßigen Versammlung die Gefahr von Schäden mit sich bringen würde.

Was ist aber zu tun, wenn ein Verwalter trotz einer solchen Dringlichkeit keine (außerordentliche) Versammlung einberuft?

Zunächst sollte selbstverständlich der Verwalter unter Darlegung der Dringlichkeitsgründe zur Einberufung einer (außerordentlichen) Versammlung aufgefordert werden. Weigert sich dieser jedoch, bestehen folgende Handlungsmöglichkeiten:

Nach § 24 II WEG kann eine Versammlung auch dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Weigert sich der Verwalter trotz eines solchen Verlangens eines Viertels der Wohnungseigentümer immer noch, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden. Es ist aber zu beachten, dass die Minderheit von einem Viertel nach der Kopfzahl der Wohnungseigentümer zu berechnen ist und nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Was kann aber ein einzelner Eigentümer tun, wenn nur er allein die Einberufung für erforderlich hält und alle anderen Eigentümer sich auch weigern, tätig zu werden?

In solch einem Fall ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, eine Einberufungsklage zu erheben. Hierbei muss dieser Eigentümer nachweisen, dass die Abhaltung einer Versammlung keinen Aufschub erlaubt. Diese Einberufungsklage muss der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten und nicht etwa gegen den für die Gemeinschaft handelnden Verwalter.

Bei besonderer Dringlichkeit kann der einzelne Wohnungseigentümer auch eine einstweilige Verfügung bei Gericht beantragen. Hierbei ist aber zu beachten, dass auch die einstweilige Verfügung gegen die Gemeinschaft zu richten ist und nicht gegen den Verwalter, auch wenn dieser sich pflichtwidrig geweigert hat, eine Versammlung einzuberufen. Dies hat erst kürzlich das Landgericht Frankfurt a. M., Beschluss vom 17.11.2021 -2-13 T 69/21 bestätigt. Vor Geltung des neuen Wohnungseigentumsrechts (das seit 01.12.2021 gilt) war die Klage und einstweilige Verfügung gegen den Verwalter zu richten.

Die Tatsache, dass nunmehr Klage gegen die Gemeinschaft zu richten ist, hat folgende kostenrechtliche Konsequenz:

Selbst wenn der klagende Eigentümer den Rechtsstreit gewinnt, muss er die Verfahrenskosten (mittelbar) anteilig entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels tragen. Handelte der Verwalter jedoch pflichtwidrig und hat das Gerichtsverfahren verschuldet, können die Eigentümer beschließen, dass entsprechende Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden sollen. Solche Schadenersatzansprüche können dann auch gerichtlich gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden, so dass am Ende der Verwalter die Verfahrenskosten zu tragen hat und eben nicht die Gemeinschaft.