Kündigung wegen Mietrückstands abwehren – die wichtigsten Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Nach einer Kündigung muss man die Wohnung sofort verlassen: Das denken viele Mieter – und liegen damit falsch! Der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck sagt, warum das ein Irrglaube ist, woran die meisten Kündigungen wegen Mietrückstands scheitern, und wie sich der Mieter nach einer Kündigung am besten verhält, wenn er seine Wohnung behalten will:

Häufig wird Mietern bereits gekündigt, wenn sie mit ihren Mietzahlungen in Verzug sind, wenn sie also beispielsweise zwei Monate hintereinander die Miete statt wie vereinbart am 03., erst am Ende des Monats überweisen.

Vermieter machen dann oft denselben Fehler: Sie kündigen, ohne vorher eine Abmahnung ausgesprochen zu haben. Die ist aber erforderlich, falls sich die Kündigung lediglich auf verspätete, und nicht auf ausgebliebene, Mietzahlungen stützt. Solche Kündigungen sind regelmäßig unwirksam, und Vermieter können darauf eine Räumung der Wohnung nicht stützen.

Nennt der Vermieter den Grund für die Kündigung nicht im Kündigungsschreiben, ist die Kündigung wegen Formfehlers ebenfalls nicht dazu geeignet, das Mietverhältnis wirksam zu beenden.

Doch auch wenn der Mieter zwei oder mehr Monatsmieten hintereinander überhaupt nicht zahlt, muss er nicht gleich ausziehen! Auch wenn die Kündigung wirksam sein sollte, und auch bei einer fristlosen Kündigung gilt: Der Mieter kann nur nach einer erfolgreichen Räumungsklage des Vermieters gezwungen werden, die Wohnung gegen seinen Willen aufzugeben.

Mehr noch: Der Vermieter darf weder Zwang ausüben, noch Schlösser austauschen oder auf andere Weise den Zutritt des Mieters zur Wohnung einschränken. Solche Aktionen des Vermieters verstoßen gegen Mieterschutzvorschriften – und oft auch gegen das Strafrecht!

Wendet der Vermieter Gewalt an, kann der Mieter, wie bei jeder anderen Gewalttat, die Polizei rufen. Wird ihm der Zutritt zu seiner Mietwohnung unmöglich gemacht, etwa weil Schlösser ausgetauscht wurden, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung vom Gericht erwirken und so den Zutritt zu seiner Mietwohnung gerichtlich erzwingen.

Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine Kündigung wegen Mietrückstands ungeschehen zu machen, zumindest kann er oft die Verzögerung seines Auszugs erwirken, oder sie mit seinem Vermieter aushandeln.

Nach einer Kündigung sollte man deshalb nicht in Panik geraten; man sollte eine Kündigung aber auch nicht auf die leichte Schulter nehmen: Frühes Reagieren auf die Kündigung kann dem Mieter viele Vorteile bringen, und: Im Fall einer Räumungsklage laufen Fristen, die der Mieter unbedingt einhalten muss, wenn er sich erfolgreich gegen die Räumungsklage wehren will.

Jede Kündigung sollte man daher möglichst zeitnah von einem Mietrechtsexperten auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen lassen, und sich auch im Hinblick auf die beste Vorgehensweise nach einer Kündigung beraten lassen.

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Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.