Kündigung wegen Mietrückstands – so geht es richtig! (Tipps für Vermieter)

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Vermieter werden oft von ihren Mietern vertröstet, wenn diese in Mietrückstand geraten: Im kommenden Monat, so heißt es dann, werde die Miete gezahlt, und auch die rückständige Miete nachgezahlt. Es gibt Vermieter, die deshalb ein halbes Jahr oder länger auf ihre Miete warten.

Was ist Vermietern hier zu raten? Sollten sie kündigen? Falls ja: Wann wäre der richtige Zeitpunkt dafür? Dazu der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck:

Zunächst: Mietrechtliche Prozesse dauern mitunter mehrere Jahre, aktuell ziehen sie sich auch wegen Corona in die Länge. Wie lange es letztlich dauern wird, einen zahlungsrückständigen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ist kaum vorhersehbar: Es gibt Mieter, die nach der Kündigung sofort ausziehen, und solche, die sich juristisch wehren, und gegen eine Räumungsklage sogar in Berufung gehen. Sicher ist aber: Je länger der Vermieter untätig bleibt, desto länger verzögert sich der Auszug des Mieters.

Deshalb: Als Vermieter sollte man im Fall eines Zahlungsverzug nicht zu viel Zeit verlieren und grundsätzlich erst einmal die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.

Möchte man dem Mieter etwa aus persönlichen Gründen mehr Zeit für den Auszug geben, hat der Vermieter dann immer noch die Möglichkeit, mit der Räumungsklage zu warten. Ohne eine Kündigung hat der Vermieter aber keine Handhabe gegen seinen Mieter: Eine Räumung lässt sich ohne sie nicht in Gang setzen.

Mehr noch: Die Sozialbehörden springen eher bei einer frühen Kündigung ein, als wenn bereits ein sehr hoher Mietrückstand entstanden ist.

Was also sollte man tun? Ich rate Vermietern, im Fall eines Zahlungsverzugs von zwei Monatsmieten grundsätzlich die Kündigung auszusprechen. Dann bestehen nämlich regelmäßig gute Aussichten, dass die Kündigung wirksam und die nachfolgende Räumungsklage erfolgreich ist.

In bestimmten Fällen empfiehlt sich die Kündigung bereits bei einem geringeren Zahlungsrückstand, etwa wenn man den Verdacht hat, an einen "Mietnomaden" vermietet zu haben, oder wenn auf Seiten des Mieters kein Interesse mehr an der Wohnung besteht.

Wenn der Vermieter seinen Mieter loswerden will, muss er darauf achten, nicht zu früh zu kündigen; das gilt vor allem, wenn sich der Mieter wahrscheinlich gegen die Kündigung wehren wird.

Denn: Unter Umständen kann der Mieter den kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand nachträglich "kaputt machen", etwa weil er dem Vermieter die Miete nachzahlt oder ihm Schadensersatzansprüche oder eine Mietminderung entgegen hält.

Um das zu vermeiden, sollte der Vermieter in solchen Fällen erst wegen eines Zahlungsverzugs von drei oder vier Monatsmieten kündigen, damit nach Abzügen ein Zahlungsrückstand verbleibt, der für die Wirksamkeit der Kündigung ausreicht.

Eine Kündigung lässt sich zudem als Druckmittel einsetzen, wenn man den Mieter beispielsweise gern behalten möchte, aber erreichen will, dass er die volle vereinbarte Miete zahlt.

Haben Sie Fragen zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs? Wollen Sie ein Mietverhältnis aus anderen Gründen kündigen?

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Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Eigenbedarfskündigung, Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.