Mietzahlungen gewerblicher Mieter in Zeiten von Corona

Covid-19 hält Deutschland in Atem. Bereits zu Beginn der Krise machten einige große Unternehmen auf sich aufmerksam, als sie ankündigten, die Mietzahlungen für gewerbliche Objekte einzustellen. Dies traf auf ein großes Medienecho und teils äußerst scharfe Kritik.

Reaktion der Bundesregierung

Die Bundesregierung hat mittlerweile mit einem Gesetz (Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie) reagiert. Dies gilt zunächst vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020. Reglungen sind hier insbesondere auch für Mieter und Pächter vorgesehen. Die wesentlichen Regelungen sehen dergestalt aus, dass für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 Mieter und Pächtern wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht gekündigt werden kann. Die Miete wird jedoch weiterhin monatlich fällig. Auch Verzugszinsen fallen an. Wichtig ist insofern, dass der Mietausfall seinen Hintergrund in der Covid-19-Pandemie hat. Allgemeine Zahlungsprobleme ohne Bezug zu der Krise erfasst die gesetzliche Regelung nicht. Eine wichtige Regelung ist noch, dass der Mieter im Streitfall glaubhaft machen muss, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.

Unternehmenspraxis 

Trotz dieser Regelung haben einige gewerbliche Mieter, nicht selten große Unternehmen, begonnen, Kontakt mit den Vermietern aufzunehmen oder einfach die Mietzahlungen einzustellen. Nicht selten berufen sich die Mieter hierbei auf § 313 BGB. Dieser Paragraf regelt den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die Mieter argumentieren hier, dass die Schließung ihrer Geschäfte aufgrund einer behördlichen Anordnung erfolgt ist, es unbillig wäre, wenn sie weiterhin Miete zahlen müssten. Glaubhaft gemacht, dass die Nichtzahlung aufgrund der Covid-19-Pandemie erfolgt, wird die regelmäßig nicht.

Rechtliche Einordnung

Gegenwärtig ist noch nicht abzusehen, wie die Rechtsprechung im Einzelnen mit solchen Fällen umgehen wird. Jedoch bestehen aus unserer Sicht Zweifel an der Auffassung, es läge ein Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Zum einen hat der Gesetzgeber bewusst eine Regelung erlassen, die entsprechende Zahlungsprobleme erfasst und insofern vorrangig heranzuziehen ist. Die behördlichen Schließungen knüpfen zumeist an die jeweilige Betriebsart an. Betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe liegen jedoch, ebenso wie das Verwendungsrisiko des Mieters, in der Risikosphäre der Mieter. Ein spezifischer Bezug zur Mietsache selbst, besteht nicht. Auch nicht erfüllte Gewinnerwartungen des Mieters sind ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Mieter selbst können die Mietsache auch weiterhin nutzen (wie es im Übrigen gerade viele kleine gewerbliche Mieter tun), etwa zu Umbaumaßnahmen, Inventur etc.

Gewerbliche Mieter sollten deshalb genau prüfen, ob hier eine berechtigte Zahlungsverweigerung vorliegt. Für eine kostenlose erste Einschätzung stehen wir Ihnen zur Verfügung.