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OLG Frankfurt am Main: Umgehungsgeschäfte bei Maklerprovision führen zur Nichtigkeit des Maklervertrages
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Die Neuregelungen des Maklerrechtes mit dem Halbteilungsgrundsatz der Provision sorgen erwartungsgemäß häufig für Streit. Nun hat das OLG Frankfurt am Main erstmals entschieden, dass Umgehungsgeschäfte bei gesetzlich normierten Halbteilungsgrundsatz unwirksam sind. Das kann im Einzelfall schnell vier-, fünf- oder sogar sechsstellige Beträge sparen oder eben auch kosten.
1. Verstöße gegen Halbteilungsgrundsatz führen zur Nichtigkeit des Maklervertrages
Im vorliegenden Fall ging es um eine Provision für die Vermittlung einer Eigentumswohnung. Der Makler hatte dem Kunden einen Betrag von 2,5 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. in Rechnung gestellt und diesen gerichtlich geltend gemacht. In der ersten Instanz hatte der Makler bereits die Klage verloren, da er nicht beachtet hatte, dass der Käufer als Verbraucher gehandelt hat und dementsprechend auch vom Verkäufer nach den neuen gesetzlichen Regelungen eine Provision verlangt werden musste, wenn er vom Käufer auch eine Provision haben will.
Den Artikel zum erstinstanzlichen Urteil können Sie hier nochmals nachlesen:
Nun kam die Maklerin auf die Idee in der Berufungsinstanz zu behaupten, sie habe mit der Verkäuferseite eine Regelung getroffen, dass die Verkäuferseite nur dann eine Provision zahlen müsste, wenn die Maklerin nicht die Provision in voller Höhe - also 5 % zzgl. MwSt. - vom Käufer erhalten würde. Sie würde dann die Hälfte der Provision dann von der Verkäuferin bekommen. Diese Provision sei nun nach Abschluss der I. Instanz auch gezahlt worden.
Dem erteilte das OLG Frankfurt am Main eine deutliche Absage. Eine solche Vereinbarung sei unbeachtlich, ohne Rücksicht darauf, ob es sich um nun um ein Umgehungsgeschäft auf Grundlage der zwingenden gesetzlichen Vorgaben handele oder um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter. Nach den gesetzlichen Vorgaben sei es bei Einbeziehung eines Verbrauchers und dem Verkauf eines Einfamilienhauses oder Eigentumswohnung zwingend gesetzlich vorgeschrieben, dass die Provision von beiden Vertragsparteien (Verkäufer/Käufer) jeweils hälftig zu tragen ist. Die einzige Ausnahme hiervon sei der Fall, dass dann wenn der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig ist oder auf die Provision verzichtet, er von der anderen Seite auch keine Provision erhalten kann. Hiergegen hatte die Maklerin nach Auffassung des OLG Frankfurt verstoßen.
Die bemerkenswerte Folge dessen war, dass nicht nur die behauptete Vereinbarung mit der Verkäuferseite unwirksam war, sondern dass damit auch der Maklervertrag mit dem Käufer nichtig war. Dies ergebe sich ebenfalls aus den gesetzlichen Vorgaben und damit gab es keinen Anspruch gegen den Käufer. Dieser muss damit eine Provision im mittleren fünfstelligen Bereich nicht zahlen.
2. Auf die Einzelheiten kommt es an
Dieser Fall ist nach meiner Kenntnis einer der ersten Fälle, die zum neuen Maklerrecht obergerichtlich entschieden wurden. Er beinhaltete interessanterweise auch alle Problemfelder, die bei der Neufassung des Maklerrechtes für Verbraucher in den §§ 656 a ff BGB absehbar waren.
Wer die Einzelheiten nochmals nachlesen will, kann dies hier tun:
Maklerprovision - Praxistipps für Makler und Käufer nach Neufassung des Maklerrechtes (anwalt.de)
Zunächst ging es um die Frage, ob der Käufer als Verbraucher oder Unternehmer anzusehen ist und ob die Textform eingehalten war. Das Ausgangsgericht hat die Textform als eingehalten angesehen, den Käufer aber auf Basis des eigenen Vortrages der Maklerin und der bestehenden Darlegungs- und Beweislast als Verbraucher eingeordnet. Weil dies der Fall war und die Maklerin auch für die Verkäuferseite - aber unentgeltlich - tätig war, wurde der Anspruch abgewiesen.
Nun kam die Maklerin in der Berufungsinstanz auf die Idee mit der Vereinbarung mit der Verkäuferin, nur um ihren Anspruch irgendwie zu retten. Abgesehen davon, dass dies in der Berufungsinstanz eigentlich nicht möglich ist, hat sich das OLG Frankfurt dankenswerterweise gleichwohl mit der Sache auseinandergesetzt und hier klare Linien gezogen. Diese Linien sind nun einmal der gesetzgeberische Wille, dass bei Verbrauchergeschäften über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen Käufer und Verkäufer grundsätzlich die Hälfte der Provision zu zahlen haben (Halbteilungsgrundsatz) oder aber niemand irgendwas bekommt.
Update 23.03.2023 - Da das Oberlandesgericht eine grundlegend zu klärende Rechtsfrage nicht gesehen hat, hat es die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) nicht zugelassen. Hiergegen hat die unterlegene Klägerseite inzwischen Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt. Es wird sich also die höchste zivilrechtliche Instanz nun mit dem Fall beschäftigen.
3. Fazit
Das ist natürlich für den Makler hart - er bekommt nun gar kein Geld, weder vom Verkäufer noch vom Käufer. Umso wichtiger ist es daher die Voraussetzungen des Halbteilungsgrundsatzes zu prüfen. Dies sind insbesondere die Frage der Verbrauchereigenschaft und die Frage des Objektes. Wenn ein Verbraucher beteiligt ist, ist also nicht nur auf die Widerrufsbelehrung zu achten, sondern eben auch auf die Textform und den Halbteilungsgrundsatz.
Irgendwelche Umgehungsgeschäfte sollte man als Makler auch bestmöglich unterlassen, das fällt einem im Prozess schnell auf die Füße.
Das Urteil zeigt aber auch, dass ein einmal geschlossener Maklervertrag durch einen Fehler in der Abwicklung schnell nichtig sein kann. Dann verliert man nicht nur den Anspruch aus diesem Vertrag, sondern möglicherweise aus dem anderen Vertrag und muss gegebenenfalls bereits gezahlte Provisionen zurückzahlen.
Wenn auch Sie wissen wollen, ob Sie dem Makler nach dem Kauf oder Verkauf etwas zahlen müssen oder aber ob Sie als Makler einen vermeintlich sicher geglaubten Anspruch wirklich haben, können Sie mich gern ansprechen.
Sie können mir über das unten stehende Kontaktformular eine Nachricht schreiben oder über marc.gericke@gericke-recht.de . Gern können Sie mich auch anrufen. Eine Erstbewertung Ihres Falles erfolgt kostenlos.
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