Schritt fuer Schritt Immobilienkauf Spanien 22/23 fuer Erstinvestition

Ablauf Immobilienkauf Spanien 2022/2023
 
 Mit der Energiekrise in Deutschland ist die immobilieninvestition auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) um so interessanter geworden, und die kanarische Regierung zahlt 300 Euro an den deutschen Rentner, der zum Ueberwintern kommt, so dass der Presseartikel vom heutigen Tage. Die deutsche Regierung hat vergleichbare Mitteilungen gemacht.
 
 Im folgenden Schritt fuer Schritt die Abwicklung eines Immobilienkaufes in Spanien als Uebersicht fuer den Immobilienkäufer, der zum ersten Mal in Spanien eine Immobilie als Ferienimmobilie zur Eigennutzung oder zur Ferienvermietung erwirbt. Auch der Wegzug aus Deutschland und steuerliche Zuzug nach Spanien ist mit der Energiekrise mittlerweile an der Tagesordnung.
 Wir sind ein spezialisierte Steuerberater und Rechtsanwaltskanzlei mit eigener Makler und Gestoriaabteilung(Behoerdenabwicklungen NIE, Grundsteuer, Strom etc Ummeldungen), welche Sie in ganz Spanien seit mehr als 20 Jahren auf deutsch bei Ihrer Investition begleitet und Sie nach steuerlich dauerhaft betreut.
 
 1. Schritt: Immobiliensuche und Kostenplanung
 Immobiliensuche ueber Internetportale wie unser Immobilienportal immo-legalium.com,  idealista etc, oder Maklerportale, Ban
 TIPP: Nutzen Sie unseren A-Z Abwicklungsservice von der Immobiliensuche, rechtliche und steuerliche Abwicklung, Grundbucheintragung, bis hin zum Antrag auf die touristische Vermietungslizenz.
 Nebenkosten Immobilienkauf Spanien: Unser Service beinhaltet auch die Erstellung einer Kosten und Steuersimulation, so dass Sie von Beginn alle Kosten des Immobilienkaufes ueberblicken und planen koennen.
 
 Nebenkosten sind normalerweise.
 a. beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Grunderwerbssteuer (ITP) 6-11.5% (regions und wertabhaengig: Bsp: Immobilienkauf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 6.5%; Mallorca 8-11.5%)
 Notar, Grundbuchkosten ca 1500 Euro (wertabhaengig)
 Unsere Kanzleikosten 0.5% - 0.9% vom Kaufpreis zzgl Mwst.

b. beim Kauf einer Neubauimmobilie: Es faellt keine Grunderwerbssteuer an, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer
 Immobilienkauf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 7% Igic Umsatzsteuer + 1% Dokumentensteuer
 Immobilienkauf Mallorca: 10% Umsatzsteuer + 1.5% Dokumentensteuer

2. Schritt
 Wenn Sie ueber einen Makler kaufen, wird zur Zeit oftmals eine „Oferte“ verlangt. Sie zahlen 1000 Euro an und geben eine Oferte mit einem Kaufpreis ab, und der Verkäufer kann diese annehmen.
 TIPP: An dieser Stelle, vor Unterschrift der Oferte  sollten Sie uns einschalten, so dasss wir Grundbuch und Kataster pruefen.
 Sollte es zum Beispiel eine Beschlagnahmeverfuegung im Grundbuch geben, ist ein Immobilienkauf meistens nicht moeglich und schon eine Oferte nicht mehr zu empfehlen.
 
 Wenn Sie von privat kaufen, dann wird an dieser Stelle vom Verkäufer alle notwendigen Unterlagen zu einer juristischen Vorkontrolle verlangt, um zu pruefen, ob ein Immobilienkauf in Spanien rechtlich moeglich ist.
 
 Es gibt  eine Vielzahl von Unterlagen, die zu pruefen sind, beispielhaft genannt
 Grundbuchauszug + Kataster + Katasterwert + Energiepass + Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad);
 
 Wenn Sie einen Neubau erwerben, dann unterscheiden sich die Kontrollunterlagen, und wichtig ist hier, dass die 10 Jahres Bauversicherung vorgelegt wird. Desweiteren gilt ein 3 stufiges Vertragssystem, welche aufeinander aufbauen und von Beginn an alle Klauseln enthalten muessen. (Reservierungsvertrag – privater Kaufvertrag – notarieller Kaufvertrag)
 
 TIPP: Wir empfehlen bei jedem Immobilienkauf die Baumangelkontrolle durch unseren Hausarchitekten.

3. Schritt: Abschluss des privaten Kaufvertrages, der auch contrato de arras genannt wird. Hier gibt es wesentliche Unterschiede, vom Kaufversprechen, Kaufoption bis hin zum wirklichen Kaufvertrag, der letztere ist korrekt und verbindlich in der Anwendung.
 TIPP: Wir erstellen den privaten Kaufvertrag zweisprachig und die Anzahlung von 10% kann auf unser Treuhandkonto ueberwiesen werden, so hat der Käufer maximale Rechtssicherheit, auch bei Nichterfuellung des Verkäufers, erhaelt er wenigstens eine Anzahlung zurueck.

4. Schritt Notarieller Kaufvertrag.(escritura publica de compraventa)
 Mit dem notariellen Kaufvertrag erfolgt die Vollrestzahlung des Kaufpreises und das Eigentum geht ueber. Anders als im deutschen Immobilienrecht gibt es keine Auflassung und der spanische Notar  hat keinerlei Fuersorgepflicht fuer den Käufer, sondern kuemmert sich im wesentlichen um die Kontrolle der Identitaet der Ausweispapiere und der NIE.
 
 TIPP: Wir bereiten die notarielle Kaufvertragsurkunde vor und erstellen eine deutsche Zusammenfassung des Inhalts.

5. Schritt Grunderwerbssteuerzahlung
 Die NIE Nummer ist steuerlich anzumelden und die Grunderwerbssteuerzahlung innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages vorzunehmen.
 
 TIPP: Wir uebernehmen die steuerliche Vertretung, Steuerzahlung und pruefen die Anwendung von steuerlichen Ermaessigungen.

HINWEIS: Unterverbriefung ist seit dem 1.1.2022 nicht mehr moeglich, da nunmehr der Referenzwert als Mindestbesteuerungsgrundlage angesetzt wird.
 
 6. Schritt Grundbucheintragung
 Nach Grunderwerbssteuerzahlung wird der Antrag auf Grundbucheintragung gestellt. In der Regel dauert die Grundbucheintragung 15 Werktage.
 
 7. Schritt Behoerdenummeldungen
 Es sind Strom, Wasser, WEG, Grundsteuer, Alarmanlage, Telefon auf den neuen Eigentuemer anzumelden.
 Ein spanisches Bankkonto ist in der Regel nicht mehr erforderlich , es sei denn, es gibt ein KFZ oder Telefon und Alarmanlagendienstleister, die dies verlangen.
 UNSER SERVICE: Wir erledigen alle Behoerdenummeldungen und richten Ihre Lastschriftverfahren ein.

8. Schritt Steuerpflichten nach dem Immobilienkauf in Spanien.
 Wenn Sie nicht vermieten, muss einmal jaehrlich die Eigennutzungssteuererklaerung im Modell 210 abgegeben werden.
 Wichtig: Die Nichtresidentensteuererklaerung 210 ist eine staatliche Steuer und hat nichts mit der gemeindlichen Grundsteuer (IBI) zu tun, die auch zu zahlen ist.

Man kann damit zusammenfassend sagen, dass nach einem Immobilienkauf die laufenden Kosten sind.
 Strom, Wasser, und andere Verbrauchskosten
 Steuern: Nichtresidentensteuer, Grundsteuer, Vermoegenssteuer (ab 700.000 Euro Anschaffungskosten)

9. Schritt Touristische Vermietung
 Hier beantragen wir fuer Sie in der Verantwortlichkeitserklaerung die touristische Vermietung.
 Auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura gibt es zur Zeit keine Beschraenkung oder Wartezeit und Sie koennen mit Antrag sofort mit der touristischen Vermietung beginnen.
 
 Die Steuerpflichten fuer einen Nichtsteuerlich Ansaessigen in Spanien sind 4 Quartalsmeldungen und die Besteuerung mit 19% des Gewinnes, und auf den Kanarischen Inseln besteht Umsatzsteuerpflicht, wenn nicht mit der Kleinunternehmerregelung, die Freistellung beantragt wurde.
 Unser Service: Wir erledigen fuer Sie die Steuererklaerungen und sind die Steuervertreter in Spanien.