Umsatzeinbußen wegen Corona: Anpassung Mietvertrag nur bei direkter Auswirkung staatlicher Maßnahmen

Der Gesetzgeber reagierte auf die Sorgen und Nöte vieler Gewerbemieter, die wegen der Pandemie erhebliche Umsatzeinbrüche erlitten haben und trotzdem die vereinbarte Miete laut Gewerbemietvertrag bezahlen mussten. Seit Anfang 2021 ist nun klar: Gewerbemieter können gem. Art. 240 § 7 EGBGB unter bestimmten Voraussetzungen bei pandemiebedingten Umsatzeinbrüchen wegen Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung ihres Gewerbemietvertrages verlangen.  

Denkbar ist dann, dass die Höhe der vereinbarten Miete reduziert wird, um die Einbußen auszugleichen. Theoretisch möglich ist aber auch, dass die Laufzeit des Vertrages verlängert wird, um Umsatzeinbußen wettzumachen. Das zumindest verlangte ein Mieter in einem Fall, über den das Landgericht (LG) Köln im Sommer 2021 entschied (LG Köln, Urteil v. 23.07.2021, Az.: 90 O 11/21). 

Mieter fordert Vertragsverlängerung wegen Umsatzeinbußen

Das LG Köln urteilte in einem Fall, in dem es grundsätzlich um die Räumung einer Standfläche für einen Verkaufsstand in einem Bahnhof ging. Der Mietvertrag über die Standfläche hatte sich jedes Jahr automatisch um ein weiteres Jahr verlängert. Im Januar 2020 kündigte der Vermieter den Mietvertrag allerdings zum 31.12.2020 und erinnerte den Mieter im Herbst daran, die Standfläche rechtzeitig zum Jahresende zu räumen. 

Das geschah allerdings nicht, der Stand wurde nicht rechtzeitig beseitigt, die Anschlüsse nicht wie gefordert zurückgebaut. Hinzu kam: der Mieter stellte ab Februar 2021 die Mietzahlungen für die Standfläche ein. Das blieb nicht ohne Folgen: Der Vermieter sprach daraufhin hilfsweise eine zusätzliche fristlose Kündigung wegen der ausbleibenden Mietzahlungen aus. Da auch die zweite Kündigung keine Wirkung zeigte, erhob der Vermieter im Sommer 2021 Räumungsklage. 

Wegen Umsatzeinbußen: Anspruch auf Anpassung des Mietervertrages gem. § 313 BGB

Der Mieter war der Auffassung, dass er gem. § 313 BGB wegen des erheblichen Umsatzeinbruchs im Jahr 2020 – trotz Kündigung des Mietvertrages – die Anpassung seines Mietvertrages über die ursprüngliche Vertragsdauer hinaus verlangen könne. Nur so sei es ihm möglich, Umsatz nachzuholen, den er 2020 nicht erwirtschaften konnte. Andernfalls könne er verlangen, dass zumindest die Miete angepasst werde, und zwar auch, obwohl die Pandemiebekämpfungsmaßnahmen ihn nicht direkt betroffen hätten. Das Kundenaufkommen im Bahnhof sei wegen der staatlichen Maßnahmen deutlich weniger gewesen – das sei Ursache seines Umsatzeinbruchs. 

Keine Anpassung bei indirekten Auswirkungen

Grundsätzlich stimmten die Richter zu, dass ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages möglich sei – auf Reduzierung der Miete und unter Umständen auch im Wege einer Vertragsverlängerung. 

Allerdings gingen sie dennoch davon aus: die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter war – so oder so – wirksam. Denn der Standmieter habe schlichtweg nicht ausreichend vorgetragen, warum er einen Anspruch haben solle, dass der Vertrag auf Grundlage von § 313 BGB verlängert werden solle. Zu erklären, dass der Umsatz im Jahr 2020 deutlich eingebrochen ist, reiche nicht für einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB – in welcher Form auch immer. 

Ausdrücklich wies das Gericht darauf hin, dass der Umsatzeinbruch unmittelbar auf staatlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz beruhen müsse. Denn in der Gesetzesbegründung zu Art. 240 § 7 EGBGB sei ausdrücklich die Rede davon, dass reduzierte Umsätze eben nicht nur „Ausfluss einer solchen Maßnahme“ sein dürfen. Weniger Kunden im Bahnhof oder deren verändertes Verhalten reichen demnach nicht aus, um einen Anspruch aus § 313 BGB auszulösen. Aber exakt darauf habe sich der Mieter in seiner Argumentation gestützt. 

Nicht zuletzt sei jedenfalls die fristlose Kündigung im Mai 2021 wirksam gewesen. Denn bezahlt ein Mieter geschuldete Mieten mehrfach nicht, ermöglicht das eine fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages.  

Anpassung nach § 313 BGB nur unter engen Voraussetzungen

So hilfreich es für Gewerbemieter auch ist, dass § 313 BGB i.V.m. Art 240 § 7 EGBGB eine Anpassung des Mietvertrages ermöglicht, um pandemiebedingte Nachteile abzufangen: das Urteil des LG Köln zeigt, dass die Voraussetzungen doch recht eng sind, unter denen man als Mieter z.B. die Anpassung der Miete verlangen könnte. Denn Umsatzeinbußen müssen direkt auf der behördlichen Anordnung von Infektionsschutzmaßnahmen beruhen. Hinzu kommt, dass all das auch explizit und gründlich vor Gericht vorzutragen ist. Insofern bestehen Erfolgsaussichten vor allem dann, wenn ein Unternehmen aufgrund behördlicher Anweisungen zeitweise vollständig schließen musste.  

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