Voraussetzungen für einen Antrag auf Grundsteuererlass

Gem. § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) wird die Grundsteuer u.a. dann um 25% erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Diese Voraussetzungen hat der Steuerpflichtige der Behörde nachzuweisen. Dazu gehört auch, dass er die Minderung nicht zu vertreten hat. Im Falle des Leerstandes einer Immobilie muss er dazu darlegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um das Objekt zu vermieten. Welche Anforderungen dabei an den Eigentümer gestellt werden, wird von den Gerichten unterschiedlich und jeweils bezogen auf den Einzelfall beantwortet. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat in mehreren Urteilen vom 20.03.2014 die grundlegenden Anforderungen wir folgt konkretisiert: Es ist notwendig, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten zur Kenntnis bringt. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Allerdings ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.

Hiernach hat das Gericht für ausreichend erachtet, dass der Eigentümer gewerblich genutzter Räume im Internet Anzeigen geschaltet hat. Das Schalten von Anzeigen in Printmedien ist hiernach für den Bereich gewerblich genutzter Immobilien nicht mehr zu fordern, weil diese keine erhebliche Bedeutung mehr neben der Internetwerbung haben (Urteil vom 20.03.2014, 14 A 2113/11). Anders ist dies jedoch für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien. Für diese fordert das Gericht im Urteil vom gleichen Tage (14 A 1513/12), dass der Eigentümer neben einer Internet-Werbung auch Anzeigen in Printmedien schaltet.

Eine einheitliche obergerichtliche Rechtsprechung besteht bislang hierzu nicht, so dass Eigentümern von Immobilien, die von § 33 GrStG Gebrauch machen möchten, zu raten ist, in jedem Falle sowohl eine Werbung im Internet und in Print-Medien zu schalten und diese Bemühungen zu dokumentieren, damit sie in einem Rechtsstreit nachgewiesen werden können. Dabei empfiehlt sich eine kompetente anwaltliche Beratung.